美国加息｜王美凤：料年底按息仍处于3%　对楼市实际影响微

美国联储局凌晨宣布2022年第5次议息结果，宣布上调联邦基金利率0.75厘至2.25%至2.5%。中原按揭董事总经理王美凤表示，联储局以打击高通胀为首要任务，已属市场共识，美国当地通胀率升至9.1%续创40年新高，故市场已预期美国加息达0.75厘，相信年内再加息幅度视乎当地通胀及经济数字走势。

当1个月拆息迈向2%　P已具上升条件

王美凤表示，美国联邦基金利率在今次加息后已达2.25%至2.5%，以往加息周期当联邦基金利率升至2%水平，港P已出现上调；预期当本港银行结余再显著缩减（尤其跌至低于千亿元水平），以及1个月拆息逐步升穿1.5厘至迈向2厘水平，本港最优惠利率（P）最快于第3季内已具备条件上调。

由于银行一般不会单边加P而是上调存贷息率，尤以具指标性的大型银行亦会顾及上调存息的成本上升压力，故此实际加P时间及幅度视乎银行衡量资金成本而定，估计本港按息年底仍较大机会处于3%附近水平。参考过往于2018年9月，当银行结余降至千亿元以下水平以及1个月拆息显著升至1.8厘，港P开始上调。

王美凤续指出，美国自3月份开展加息期后，港元拆息亦受影响而逐步上调，因加息初期银行体系结余高度充裕，拆息升速及升幅温和，港美息差一度拉阔，多次引发套息交易及金管局被动入市，本港银行体系结余近日跌至约1,653亿，较去年高位约4,575亿元减少近3,000亿元，在美息上升及银行结余减少等因素影响下，与楼按相关1个月拆息昨天(7月27日)升至1.31%，市场按息由上半年6月前主要约1.5%升至现时封顶位2.5%，加幅1厘，每100万按揭额之每月供款增加约500元，加幅14.5% （30年还款期计）。

倘加息至3厘　“供款占入息比率”仍属健康

王美凤表示，现时普遍供楼人士选用的H按已升至封顶息率即2.5%，对比上半年按息约1.5%之加幅为1厘，每100万元按揭额，30年还款期计，每月供款增加约500元，加幅14.5%；选用较长还款期的月供增幅会较大，若选用20年还款期，按息加1厘之月供增幅为9.8%。现时供楼人士在楼按措施及供款压力测试下之防守力高。

据数字，今年首季新批按揭的平均“供款占入息比率”为36%，现时按息升至封顶位2.5%计，有关供楼负担升至约41%，若未来按息升至3%，有关供楼负担升至约43.5%，仍属健康水平。

消化后加息因素对楼市实质影响不大

王美凤认为，由于香港经历逾十年之超低息环境，不少人已习惯以超低按息供楼，今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快，令部份置业人士入市决定趋审慎，但估计按息于年底仍处3%附近水平，在过往历史仍属低水平（金融海啸环球采宽松货币政策前按息平均4厘至5厘），对供楼负担之影响仍属大众接受幅度，相信当市场消化年内加息因素后，加息因素对楼市实质影响不大。

定按优惠较少　申请诱因未增

另外，香港按揭证券公司公布最新8月份定息按揭详情，定按息率较7月份划一上调0.3厘，10年、15年及20年定息期的按息分别加息0.3厘至3.5%、3.65%及3.8%，以500万贷款额及30年期按揭计算，选用10年、15年或20年期定按计划人士每月供款增加800多元或3.8%。

王美凤指出，传统定按息率定价结合巿场按息水平及未来息率走向之因素，由于美国已再于7月加息0.75厘，本港拆息连同按息亦处升轨，故此按证公司在息率趋升的情况下上调整定按息率。

她指，由于定按息率仍较H按息高出1厘或以上，再加上定按未有提供现金回赠及按揭存款相连户口优惠，以H按计及现金回赠及高存息收入抵销按息支出后，可帮助推低净按息，令H按有更好悭息效果，故此相信定按使用率不会明显增加。