财政预算案｜放宽按保1200万楼可借八成　过压测最低入息要9万

财政司司长陈茂波今（23日）发表新一份《财政预算案》，包括放宽按保楼价上限，首置人士申请最高80%按揭贷款，楼价上限将由1,000万提升至1,200万元，而申请最高90%按揭贷款的楼价上限则由现时800万提升至1,000万元，即日生效。

购买1200万物业首付降低240万

换言之，以购买1,000万元住宅单位为例，最尽可借到900万元，首付由200万减至100万元。而1,200万元物业的基本首付由600万则降低至240万元，减幅达60%，大幅降低上车门槛及首付要求。而香港按证保险有限公司亦公布，扩大按保计划适用范围为价格1,200万至1,920万元为合资格物业，惟有关按揭贷款以960万元为上限。

张圣典：对收入要求大幅提高

香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典认为，放宽按保楼价上限，将会激活楼价1,000万至1,200万元的住宅成交量，因为首付金额有多达楼价三成的差别，料该类住宅单位有望跑赢大市。不过他又指，虽然1,000万至1,200万元的楼宇可借八成，但对申请人的收入要求也相对大幅提高，需要谨慎计算个人负担能力及压力测试。

事实上，在放宽按保门槛后，若然购买一个1,200万元的住宅物业，首付降至240万元，以每月供款H+1.3%，一个月拆息0.16%计算，月供为32,948元，不过如以通过压力测试计，最低的月入要求为90,847元。（参考下图）

庄锦辉：计入保费每月还款达4万

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉亦指，放宽按保成数后，最低入息要求也会提高。例如1,200万元物业，以往最多只可借五成，以三十年还款期计算，每月入息约5.7万元便可顺利通过压测；但如果可借足八成，入息要求便增至超过9万元，计入保费后，每月还款可达至4万元。

另外，由于按证公司批核按揭保险比银行更严谨，借款人需要有稳定及持续入息，赚取佣金、自雇人士会较难申请，按证公司对于首付来源和层楼是否属自住用途等，亦有严格考虑。他提醒，新政策下1,920万以下物业最高借八成或960万元之较低者，准业主置业时亦要考虑按保费用，新的按揭保险费表显示，例如1,600万元楼价借六成按揭，按保费率为1.84%，计及保费折扣后大约是贷款额的1.2%，只多借一成按揭而需付1.2%保费，费用相对较贵。

庄锦辉又指，现时市场不少新盘楼价均超过1,000万元，预计新政策下，更多叙做发展商二按的业主可转按至银行“上会”，预期未来业主有更大诱因选择建期计划，即供对建期比率会进一步下降。

中原按揭董事总经理王美凤表示，以往楼价1,000万元上下，形成按揭成数差异很大之分界线（以往1,000万元以下按揭成数八成，1,000万元以上按揭数急降至五成），窒碍用家换楼计划，新按保下，不少换楼家庭选择的1,100万至1,600万单位为例，按揭成数可由五成增加至六成至八成按揭，减轻首付负担，有助促进换楼链回复正常。

她又认为，按保放宽后，早年采用发展商一按的用家亦增加机会可透过按保转用银行低息按揭，以免在低息蜜月期后挨贵息。

陈永杰：属楼市“小减辣”　料刺激中价楼交投

至于中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为，政府因应物业市场变化而放宽按揭保险门槛，对楼市可算是“小减辣”，相信有助上车及换楼人士加快置业决定，料增加两至三成买家入市，刺激中小型物业市场，抵销疫情下成交量的减少，他预料1,200万元以下物业成交量可增加30%。