邓成波离世｜接连沽货西贡舖蚀近4000万　资深代理忆波叔发迹史

资深投资者，有“舖王”之称的邓成波辞世享年88岁。虽有“舖王”之称，惟最初以炒卖楼花起家，后来才涉足舖市及工厦。

“舖王”邓成波向来视𡥧仔邓耀升（Stan）为“接班人”。2013年Stan成立升域集团并接手管理餐饮业，又大举投资养老、酒店生意，并先后入主易通讯（8031）及松龄护老（1989）两家上市公司。

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四年前斥逾260亿“吸货”

翻查资料，邓成波家族于四年前开始密密吸货，前后斥资至少260亿元，扫入逾40项工商舖、酒店及商住旧楼地盘物业。惟至2019年底开始，家族鲜有入市之余，近期更转为狂出货，沽出15项物业，估计市值逾20亿元。

今年三月，邓成波与邓耀升一同接受《星岛日报》访问，就指疫市“百年不遇”，因此卖走部分物业纾困，重申旗下资产总值近八百亿，卖走占极少比例。可是，翻查近期成交，卖走的确实占少数，但似乎走得越来越急，去年家族放售总值逾120亿元的工厦、商厦、舖位、酒店等物业，期内仅沽出3项，套现约10.2亿元。

沽西贡超市巨舖　4年蚀近4000万

今年初开始，“波叔”却接连沽货，单是一月份已经连沽9项物业，共套现约7.07亿元，以帐面计，有8宗获利、一宗蚀钱。该批物业全部为非核心区的舖位，分布在湾仔、深水埗、长沙湾、西贡及荃湾等；上月亦以近1.25亿元沽出柴湾宁富街工厦一篮子物业，持货两年，帐面仅平手；本月亦沽出上环水坑口街地舖，持货四年料实蚀约870万元。

不过要数当中最瞩目的，是1月份以约4亿元沽出西贡亲民街16号西贡花园地下入口及1楼舖位，较2017年3月购入价4.38亿元，帐面大幅蚀让3,800万元或8.6%。舖位面积共28,439平方呎，成交呎价约1.4万元。舖位原由惠康超市以78.4万元租用，之后2018年被百佳超市以高价抢租，首三年月租176万元，即呎租达62元，随后三年月租为202.4万元，租约期至2024年4月。以4亿元成交价计，回报率高见5.3厘。

“舖王”心软助相熟经纪

有认识“舖王”超过廿年、不愿开名的资深代理向《香港01》透露，波叔睇舖一向主观，但非常“熟书”，“以前初初识佢， 你介绍个舖畀佢，佢只只舖都可以话畀你听入面喺点。”他人亦非常友善，曾有相熟经纪向他称自己“开唔到单”，波叔会出手相助，“不停叫佢帮你买货，佢都会帮一次， 个人都几心软。”

该代理又称，波叔与银行关系好好，当年购入工商舖物业时，可造七成按揭，但银行估价会“估高啲，杠杆高一啲，银行越信佢（规模）越大，佢咪可以买好多”不过近期因为经济环境转变，以及疫情等因素影响，银行亦难以向他批出贷款，“依家银行已经借到爆晒，要问财仔借，十几厘都要借，务求过到呢一关先。”

惟近年，波叔“睇货”水平似乎有下跌，投资风格亦经常改变，“有时买全幢，有时要一只舖，有时又买酒店，有时又买工厦。”加上邓耀升接班后，不时亦有拖延支付代理佣金的消息传出，“以前波叔畀佣畀得好顺手，不过近年佢个仔（邓耀升）就叫佢唔好咁快畀佣，因为（拖延）佣金就唔洗利息，拎钱再投资好过。”