星之谷｜补契楼危机四伏？ 旧楼按揭要追本溯源
买卖二手物业，楼契是否完整，对于楼价有深远影响，因为物业一旦属于缺契或影印契，银行未必会承接按揭申请，买家只能full paid买入物业，自然需要在楼价上有更多折扣才能吸引买家。然而，并非所有补契物业都会引发按揭陷阱，以下两宗个案，新买家最终都能够顺利申请按揭，靠的就是一招“追本溯源”。
刘先生（化名）计划买入沙田一个二手单位，但律师通知他，在查册时发现物业的楼契是属于影印契，担心物业曾经补契，会影响银行审批按揭。刘先生向业主追问，后者解释5年前买入物业时，原本是物业连车位买入，但由于在3年前原业主已率先将车位卖走，当时已完成拆契手续，而最原本的楼契已交到车位买家的手中，而物业则保留“核证副本”(certified true copy)，俗称影印契。
刘先生收到律师的通知后茶饭不思，忧心银行会拒批按揭，自己又没有能力full paid，最终要挞订收场。幸好，今次事件其实业主并没有遗失楼契，银行了解原业主是先卖车位后再卖物业，故物业持有的是核证副本亦属合理安排，加上在再早之前的物业连车位契约，亦证明原业主的讲法，故愿意接纳刘先生按揭申请，顺利批出理想的按揭金额。
值得注意是，住宅单位一般价值比车位高，所以楼盘有所谓“住宅连车位”，鲜有“车位连住宅”的叫法。如本身住宅连车位合契，业主想把车位分拆出售时，要先做“拆契／分契”，便会出现一份原装契、一份影印契的情况。
拆契的费用往往花费过万元，建议卖方负责有关费用及手续，由住宅物业保留原装契、车位使用核证副本，并且在卖车位的临约上注明。毕竟，住宅单位才是主菜，应保留原装契以减少将来卖出物业时遇上的波折。
银行审批呎度不一
另一宗个案，事主马先生（化名）同样是买入一个二手物业，但在申请按揭时，却连续遭两间银行拒批，杀他一个措手不及。经了解后，原来两间银行都在查册时，发现物业有补契，继而为按揭落闸。
原业主承认有补契，但却声称补契后仍然能成功申请按揭，故此不认为业权有瑕疵。经沟通及翻查纪录后，的确发现原业主曾在1988年获一间大型银行承造按揭，而当时的楼契亦已经属于补契。
在翻查纪录同时，又发现物业补契的文件只是属于楼契一小部分，不过凑巧地马先生原本申请按揭的两间银行，都对补契物业非常谨慎。但其实市场上仍然有银行愿意承接马先生的按揭，而且按揭年期、利率及回赠，都与一般个案无异。
虽然上述两个按揭申请都能够圆满解决，但补契或缺契始终会引起买家疑虑，故为人为己，业主应该妥善保存楼契，例如存放在银行保险箱内，至于完供物业亦可考虑重按，将楼契交由承按银行保管，尽可能减轻遗失或损坏的机会。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）