星之谷｜封顶息两年来只加不减 适时调整助买家上车
拆息急跌为沉闷的楼市带来生机，业主纷纷“围炉”分享月供减少了多少，甚至讨论是否到了入市良机。不过准买家要注意的是，拆息可跌亦可升，申请按揭的入息要求仍然以封顶息为计算基础。事实上，H按封顶息由2022年起只加不减，已经令坊间有声音提出质疑，假如银行能回应诉求，调整封顶息率，实有助进一步刺激按揭市场及助年轻人上车。
2022年9月起香港步入加息周期，大型银行在该一季亦即时调整新造H按封顶息0.25%，并且在翌年的第3季再加0.5%，封顶息由P-2.5%升至P-1.75%，累计加幅达到0.75%，以100万贷款额、30年还款期计算，每月供款已多约410元。
港P减三次封顶息仍企硬
银行的新造H按封顶息相当“硬净”，未有随着加息周期完结而改变。目前息口开始调头向下，由去年9月第一次减最优惠利率（P）起计算，已先后减P三次，但H按封顶息仍然闻风不动，实际封顶息维持在3.5%水平。
诚然，拆息是每日浮动，并且受贸易战等因素影响。不过笔者认为，拆息会在1.5%至2%维持一段时间，即H按实际利率为2.8%至3.3%，仍低于现时的封顶位，故银行有空间去作出调整。
而减封顶息对新造按揭尤为关键。由于银行审批按揭，需要供款与入息比率不能高于50%，而供款则以H按封顶息率计算。以700万贷款额、30年还款期计算，目前新造按揭最低入息要求约62,866元，即使近期拆息处于低水平，部分准买家出现“供得起”、但入息要求不过关的情况。
假如将封顶利率调整至加息前水平，同一个按揭的最低入息要求降至约57,154元，减少约5,712元，减幅达9%，相信可以令准业主，尤其是首次上车的年轻一族，在申请按揭时更有把握。
银行积极回应缔社会双赢
再者，减封顶息亦可刺激转按活动。近期因拆息下跌，不少业主都查询转按事宜，但亦因为新造按揭的H按封顶息过高而却步。假如H按的封顶息口回到加息前，部分有套现需要、或计划将物业由自住转为出租的业主，亦有更大诱因去行动。成功套现后，部分资金亦会回流至楼市，强化置业需求。
目前因为拆息下降而令楼市气氛有所改善，惟H按封顶息两年多来都未调整，对新申请按揭造成障碍，坊间已出现质疑的声音为何封顶息只加不减，银行如果积极回应，相信能进一步带旺楼市，亦都会对银行的按揭业务带来正面影响。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。