【星之谷】旧楼按揭奇难杂症多 大厦招牌成拒批原因？
政府放宽100元印花税至400万元以下的物业，令物业投资者有更大寻宝的空间，特别是旧区的高楼龄物业，亦深受投资者欢迎。不过，过去笔者不下一次提到，旧楼按揭奇难杂症多，最近就有个案，因为承按物业所属大厦外墙，有太多麻雀馆及宾馆的招牌，而被银行拒批按揭。
邓先生（化名）2个月前在油尖旺相中一个旧楼单位，议价后以500万元买入，打算日后将物业出租，并向一间大型银行申请7成按揭。但银行派人到场实地视察后，直接拒绝邓先生的申请。而银行按揭部职员给出的理由，竟然是因为大厦有麻雀馆及宾馆的招牌，而邓先生的单位同层亦有多个单位被改建为宾馆，加上整座大厦楼龄太旧，所以拒批。
银行考虑物业落钉风险
笔者估计，银行是担心承按单位会用作违法用途。因为无论经营麻雀馆或宾馆，都需要额外申请牌照，如业主本身的物业是用作住宅用途，但经营商业活动，违反地契要求，地政总署有机会将物业“落钉”，政府也有权收回物业，银行眼见抵押品有违法风险，审批按揭时自然会较保守。
过去亦有个案，是因为物业处于知名凤楼内，加上单位已㓥成多个“一楼一”，同样有可能导致物业被钉契，故银行在处理这些“高危”单位的按揭申请时，也会果断落闸。
不过，邓先生原本打算将新买物业放租，申请按揭时亦有申报作出租用途，“行得正、企得正”，按揭总有出路。事实上，不同银行对旧楼按揭审批松紧的尺度不一，邓先生经转介后，另一间银行派员到现场视察，并确认单位内未有作出改动，不似是㓥房，最终亦顺利批出按揭。
息口稍高影响入息要求
虽然邓先生成功申请按揭，但亦有两个细节值得关注。首先，旧楼物业的楼龄是按揭年期的关键。由于邓先生新买的物业已达55年，如果一般用“75减楼龄”去计算，还款期最长为20年，幸好邓先生申请的银行，个别情况下能在按揭年期上放宽，并用“80减”去计算还款期，令邓先生的每月供款压力减轻。
再者，邓先生获批的按揭计划的息口稍高，目前一般物业按揭H按利率为H+1.3%，封顶息P-2%，现时实际封顶息为3.5%。而邓先生获批的计划，银行要求的封顶息P-1.7%，实际封顶息为3.8%。以邓先生借350万元为例，申请20年按揭每月供款会多约550元。同时意味着邓先生需要具备更高的收入，才能通过银行的入息要求。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）