【星之谷】拆解新盘渐进式按揭 三个置业锦囊保平安
位于西沙的大型发展商项目近日隆重登场，发展商为销售成绩，在楼价折扣及付款方式扭尽六壬，为自住及投资买家提供多项优惠，其中发展商按揭提供渐进式供款及利率计划，头一年每月供款仅6,800元，更是还本不还息。值得留意的是，笔者在分析价单之后，特意提供三个置业锦囊，让买家可精明地享用优惠。
先简介此按揭计划的内容，第一年每月供款一律为6,800元，买家毋须支付利息，即一年供款81,600元，全部用于归还本金；而按揭第二年至第五年，每月基本供款会逐年递升2,000元，同时按揭利率也会逐年提升，由第二年的P-3.25%，升至第6年的P+0.75%。另外，申请此按揭要支付5,000元的手续费，物业只限自住，亦只有1房买家能选用，以首轮价单销售318伙单位，当中只有38伙属于1房，预计销售竞争会比较激烈。
三年内转按可双重获利
选用渐进式按揭的买家，首要掌握转按的时机。上述渐进式按揭计划当踏入第4年，按揭利率已升至P-1.25%，以现时P为5.25%计算，实际息率为4%，比较目前一般新造H按息率3.5%为高，所以买家应该在按揭第3年尾前成功转按至银行，确保不会“赚头蚀尾”，而且在第3年内提早还清发展商按揭，也会有楼价0.75%的额外回赠，可谓双重获利。
另外，虽然头5年有“基本”固定供款，但随着利率逐年递增，当需要支付的利息高于每月基本供款金额，买家就要补差额。笔者粗略估算，如果贷款额达370万元以上，当按揭步入第4年，利率升至P-1.25%，每月利息会超出基本供款，意味业主需要额外补钱。虽然首轮销售的一房单位价钱较相宜，但其后次轮销售或会加价，所以准买家亦要注意。
买家至少准备两成首付
至于第二项建议，则是买家预留足够首付开支。以往发展商按揭，贷款一般可以达楼价9成，甚至去年有新盘的发展商按揭，让买家借足楼价125%的楼按贷款。不过今次的渐进式按揭计划，最高按揭成数只有8成，即买家至少要准备两成首付资金。当然，相关规定“有辣有唔辣”，买家日后需要转按时，一般银行只能做8成按揭，如楼价未来三年未有大变动，买家要由发展商按揭转回银行按揭，毋须额外擡钱。
最后，买家在申请按揭要预留后备方案。发展商按揭一般予人审批较为宽松的印象，但今次的渐进式按揭计划，在楼书中列明申请人需要通过入息要求，供款与入息比率（DTI）需以P+0.75%去计算每月供款，并需提供入息文件证明其还款能力，包括信贷报告、近2年税单，价单亦列明申请人要有不少于15万元的强积金供款，入息条件相对辛辣。
而且发展商按揭的审批并完全不透明，过往亦有其他发展商按揭的申请人被拒批，所以买家最好同时申请银行按揭，以策万全。大部分银行设按揭回赠，最高可达1%以上，亦能帮补部分利息支出。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）