汤文亮中环中心接火棒、硬食回力镖　家姐身家缩水四成｜财经解密

香港商业房地产市场大插水，近期核心商业区如中环、金钟都出现超低价成交个案，呎价更创出十多年新低，较高位插水七成。早年低价买入商业资产的一众私人投资者，过去多年受惠长期低息环境，物业资产暴升，成为“神级投资者”。但若果未能在高峰期沽货走人，恐怕现时已经跌落神坛，身家大幅蒸发，急急脚沽货。

近期最积极放售物业的财团，就是由汤文亮担任副主席、行政总裁的本地老牌投资家族纪惠集团，近期该集团在市场放售多项豪宅、甲厦物业，当中包括自用18年的湾仔总部写字楼，以及汤文亮自住的大潭阳明山庄顶层相连豪宅，多项资产合计，总价值高达超过50亿元。

纪惠廖太早年靠车位发围、沙士狂扫银主盘

说到纪惠集团这个本地老牌投资家族，一定要提及其主席廖汤慧霭，即汤文亮的家姐。廖汤慧霭人称“廖太”，是已故银行家廖烈正的妻子，廖烈正的父亲廖宝珊是潮州富商、廖创兴银行创办人。

廖汤慧霭过去接受传媒访问时透露，1972年家人的廖创兴企业上市，就分到了价值100万的公司股票“傍下身”，成为了第一桶金，其后再于澳门建楼做买卖，成功赚取第二桶金。及后再于1976年成立纪惠集团，成功在千禧年前发围，当时市场车位供过于求，纪惠大手狂扫数车位，高峰时持有多达3万个车位。而在2003年沙士时，市场大量银主盘出现，她又趁淡季入市，转攻银主商厦及舖位，转型做长线收租投资者。

廖汤慧霭在过去十年（2016至2025年）一直位于福布斯中国香港富豪榜的前列位置，在2019年身家更高达40亿美元，折合高达高达312亿港元。

汤文亮《细价楼爆煲论》最瞩目

至于其弟弟汤文亮获家姐提携，担任纪惠集团的副主席及行政总裁，在投资物业市场上，虽然未及家姐廖汤慧霭目光独到，不过汤文亮最成功之处，就是在2015年住宅楼市处于上升周期时，发表《细价楼爆煲论》，掀起全城讨论“将货就价”洐生出来的纳米楼，到底会在何时爆煲。

最终差估署二手楼价指数在2021年9月升至历史高位398.1点，而直至2025年2月份，已经跌至284.7点，累挫28.49%。市场上的纳米楼不时出现蚀让超过5成的情况，因此汤文亮所发表的《细价楼爆煲论》最终成功应验。

放售50亿贵重资产　汤文亮自住豪宅、纪惠湾仔总部商厦照卖

纪惠集团在过去多年大量投资本地房地产市场，令财富大幅度攀升，主席廖汤慧霭更成为本港数一数二的女富豪。不过近年楼市出现逆转，工商舖物业更加由高峰滑落，多名“舖王级”资深投资者已开始大幅蚀让沽售旗下商业资产，而纪惠集团在最近一年亦加入沽货减磅行列。

《香港01》综合市场资讯，自2024年9月起，纪惠集团已经累积放售多达9项物业，涉及总值超过50亿元，包括上环、金钟甲级写字楼、尖沙咀全幢商厦、铜锣湾酒店、南区豪宅等。

当中最瞩目一定为纪惠CEO汤文亮自住、全层大装修仅仅3年的阳明山庄顶层相连大平层单位，实用面积超过4,600平方呎，设有特大平台，叫价2亿元，不过近期已经以1.38亿元沽出，劈价大约31%。

曾称“叫人卖自住单位，是一件好冇阴德的事”

值得留意一下，其实汤文亮曾经在媒体专栏文章上先前写过“叫人卖自住单位，是一件好冇阴德的事，老实说，我明知楼市会跌，都唔敢叫人卖自住单位”、“我经常话，除非移民，或者经济出现问题，否则在任何情况之下都唔好将自住单位卖走，如果要劈价卖就更加唔应该”。

不过近期汤文亮就一反常态，出售了自己的超级豪宅，更回复传媒解释“咁大个单位，只得两个人住，很闷”。

除自住单位之外，纪惠集团在2025年3月份连自用长达18年、位于湾仔新银集团中心的集团总部写字楼，亦以近8,000万元沽出。

↓↓汤文亮阳明山庄顶层大单位↓↓

纪惠接火棒买3层中环中心　汤文亮曾指“李嘉诚应该后悔”

自住的豪宅、自用的集团总部同样已经成功沽出，其他收租物业当然都避不了。例如2025年3月中，纪惠就以1.94亿元沽出金钟甲级商厦远东金融中心39楼全层，较早前叫价2.5亿元大减逾两成，成交呎价约1.8万元。

但翻查资料，在2018年写字楼高峰期时，该厦33楼全层当时成交呎价高达6.1万元，创全港新高，即纪惠所卖出的写字楼单位，较7年前高位大跌约7成。

说到商厦贬值，不得不提中环中心天价大刁，当时2017年长实诚哥以402亿元沽出中环中心75%权益，接货买家包括“磁带大王”陈秉志、蔡志忠、中华总商会永远荣誉会长卢文端、中国港澳台侨和平发展总会会长等人的合组财团，呎价大约3.3万元。

2018年买中环中心19楼全层　呎价3.1万创当时新低

其后一众接货的投资者完分货，随即再作拆售，2018年6月，最快手套现的投资者“物流张”，把持有的4层楼面以呎价5万至5.5万元沽出，成功大赚。不过好事未能持续，之后成交呎价开始插水，而汤文亮开始趁低价吸纳。

汤文亮在2018年以7.6亿买入卢文瑞旗下中环中心19楼全层，呎价3.1万元。当时汤文亮就表明“入市系为咗家姐（廖汤慧霭），因为家姐睇牙的诊所位于该层，担心牙医被加租逼迁，所以就同业主卢文瑞倾一倾”，汤文亮当时更指“我地唔系炒家”，最终业主同意沽出该层中环中心予汤文亮，但要求极短成交期，仅仅只有一个月，因此汤文亮成功以呎价3.1万元买入，创当时大厦呎价新低。

汤文亮两度加码中环中心　呎价平过3.3万　曾指“李嘉诚应该后悔”

其后汤文亮再于2019年及2021年两度加码，不过呎价进一步下跌至2.95万及2.7万元，如同“买股票、向下沟”的情况，由于每次入市的呎价均低于当年天价大刁（长实2017年以402亿沽出）的平均呎价3.3万元，因此汤文亮2021年时接受传媒访问曾经说过“李嘉诚应该后悔”、“我𠮶几层空置率系零”，似乎对自己买入价及长线收租策略相当满意。

不过其后整个写字楼市道继续向下插水，在2024年8月份，中环中心竟然录得一宗二手震撼蚀让个案，大厦22楼11室的散单位竟然以呎价1.3万元沽出，较当日投资者拆售时呎价3.58万元，大幅贬值63%。汤文亮食正商厦跌市的回力镖，不过他在2024年接受访问时却表示“无后悔揸住三层中环中心”。

廖汤慧霭身家大缩水40%

目前写字楼大跌市已成定局，相信是令到纪惠集团大量放售旗下房地产资产的一大原因。另外，值得留意一点，纪惠集团灵魂人物、集团主席廖汤慧霭虽然在过去十年（2016至2025年）一直位于福布斯中国香港富豪榜的前列位置。

不过直至今年（2025年）其身家降至24亿元美元（折合187亿港元），创出过去十年新低，较2024年33亿美元（折合257亿港元），同比大挫27%，同时也较2019年高峰期身家40亿美元（折合312亿港元），累积下挫40%，看来都反映纪惠集团受到重挫。

老行尊：买舖位、商厦收租与时代脱节？

事实上，楼市老行尊、本地龙头地产代理中原集团创办人施永青，最近都有质疑买入物业收租的投资方法。施永青就指“昔日在香港，一舖何止可以养三代，养四五代都没有问题...”

不过这种一度十分成功的买舖收租作长线投资的策略，近年已被证实与时代脱节。一众舖王，无论老的嫩的，都因舖价回落、银行追填差价而弄到狼狈不堪”。似乎这一种解释舖市的说法，同样适用于写字楼市场之上。