星之谷｜大维修非洪水猛兽 尽早处理免拖累按揭
市区盘是占地利优势，即使楼龄较高亦深受买家欢迎，例如美孚新邨一直有价有市，成交不绝。不过，最近网上有讨论指出，屋苑大维修会导致楼价下跌，亦有意见认为维修费用并不会影响物业估价，到底应该如何解读？买家为高楼龄物业申请按揭时，又有何要注意？
大维修是指政府在2012年6月30日开始面实施“强制验楼计划”，楼龄30年或以上的私人楼宇业主，在接获屋宇署法定通知后，需在限期内验楼和完成需要修葺的工程。至于维修工程的费用，需要从业主立案法团的财政储备中拨取，一旦储备不足，业主需共同承担。
准买家如果在睇楼阶段，得悉物业有机会要大维修，并需要再支付维修费用，自然不愿做“水鱼”，出价意欲大减，而原业主为促成交易，只能在楼价上提供折让；至于一些已经完成大维修的物业，业主则会按物业市价放售，亦不会因此而坐地起价。故所谓大维修会导致楼价下跌，只是由原业主在卖楼时，承担维修费用。
还有些屋苑，业主立案法团本身已有足够储备，自然毋须业主再擡钱，这样大维修对楼价就更冇影响。一般而言，完成大维修的屋苑，相对同区未进行维修的屋苑，会较受买家欢迎。
蓝筹屋苑按揭年期有优势
而银行为物业估价时，测量师会参考同屋苑或同区屋苑近期二手成交及租金回报，然后再根据单位景观、座向、楼层等作出调整，而大维修工程则不是考虑因素。例如一个单位市值500万元，预估大维修时，每户需要分担20万元，这笔费用也不会在物业估值中扣减。
大维修应尽早处理，一旦延误处理，更容易成为新买家申请按揭的绊脚石。以往有物业因为有屋宇署发出的维修令，并且被注册于楼契上，如在查册时发现相关情况，部分银行就会即时落闸，拒绝按揭申请。
另一方面，买家亦要留意高楼龄物业的按揭年期，一般情况下，会以“75减楼龄”去计算按揭年期，即楼龄在45年或以下，都可以获得最长30年还款期。部分蓝筹老牌屋苑则会比较宽松，例如美孚新邨，视乎期数，物业楼龄介乎47至57年，不少银行都可以“80减楼龄”去计算还款期，虽然也未必能借尽30年，但可令申请人尽量摊长年期还款。
不过，并非所有高楼龄的屋苑都获得优待，另外，如果本身是想申请高成数按揭，则一律只能以“75减楼龄”去计还款期，买家宜事前先了解心仪屋苑的按揭情况。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）