空置严重｜CBRE倡商厦改造宿舍　全港186幢甲厦、三分一适合改建

世邦魏理仕（下称CBRE）发布最新研究报告，随著工作模式转变、企业更谨慎控制成本，加上新写字楼供应急增，将改变香港的写字楼市场格局。在写字楼空置率屡创新高的情况下，业主应该重新评估其租赁策略和管理资产方法，以最大程度地提高其资产组合的使用率。

报告建议，位于核心商业区的写字楼业主可继续维持其现有地位，而位于非核心区的写字楼业主则可考虑采用枢纽型商厦的模式，并提供宿舍空间，为特定产业提供完善生态。

报告指出，香港写字楼市场正经历重大转型。考虑到现存写字楼空置率高企及未来供应量，预计2030年前空置空间将保持在约1,500万平方呎。业主在维持高使用率方面面临重大挑战。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，要吸纳 1,500 万平方呎空置的写字楼空间，相信当前市况需要一个更广泛的解决方案。业主应考虑采用更多元化的方式，以提升大厦使用率。该行研究报告指出，由于人口结构变化及政府政策支持，教育、创新及科技 (I&T)、医疗保健及创意及文化等新兴产业将成为本港经济增长的主要动力。这类型的产业需要不同类型的办公空间，将生活、工作及社交元素融为一体，借此促进协作及创新。

政府预计未来五年各行业将出现18万名员工的短缺，外劳及大专学生人口势增，再加上吸引高质学素生及技术专业人员来港的政策措施，预计相关住宿需求将会上升。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务执行董事兼主管冯慧诗表示，随著对集生活、工作和社交于一身的商厦需求增长，未来几年，人们在同一地方生活及工作的情况或会变得更加普遍。该行建议业主采用枢纽型商厦的模式，并提供宿舍空间，为特定产业提供完善生态。这可以创造租户之间的协同效应，提升管理及协作，从而提升租赁率。

报告强调，业主或需将建筑物全部或部份改造为传统商业空间内的住宿，以实现商厦作中心为基础的全天候生态系统。将写字楼改装为支援特定产业的生态系统通常不需要庞大的支出。然而，将大厦改建为住宿或需要更大的投资才符合监管要求，例如消防通道和安全标准、自然采光，以及去水和供水配备。

报告建议，改建最适合较难维持高使用率的大厦，特别是位于非核心区的商厦。一般而言，考虑到住宿条件，楼面较小的大厦一般更实用。

世邦魏理仕估计，本港共有186幢甲级写字楼楼（包括800万平方呎的空置空间）或适合改建为住宿。假设实用率为七成，将三分之一的合适空间改建为住宿，同时保留其余空间用于以产业为主的枢纽中心商业用途，可产生380万平方呎的总建筑面积，或19,000至38,000个住舍单位。除甲级写字楼外，乙级办公室市场也存在著样的机遇，目前约有500万平方呎的空置空间。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示，由于主要商业区的写字楼竞争力高，通常可确保高租赁率，建议业主维持其现况。相比之下，位于非核心区的写字楼业主应考虑采用以枢纽为中心的方式，为支持特定产业提供完善生态，以吸引租户。