星之谷｜揭转按巨额套现关键 100万变400万 可full pay买新盘
大型银行自去年底起重新提供转按现金回赠，兼且接连减息，转按市场顿现生气。不过，有转按套现需要的业主更关心的是如何提升物业估价。事实上，不同银行对于物业估价差异颇大，最终套现金额可相差三倍，究竟关键是甚么？
在这里分享一个真实故事。陈女士（化名）持有一个三房单位，目前按揭余额约600万元，她近来有意将物业转按套现、再作投资，而银行A对其单位估价为1,000万元，转按套现最多借7成，即700万元，意味可以套现100万元。
套现金额飚升三倍
陈女士认为这笔套现金额太少，问笔者有没有办法加大套现金额。于是笔者向另外两间银行查询，估价都较银行A好，其中银行B估价为1,200万元，银行C估价则为1,420万元，而且按揭利率相同。
最终陈女士经银行C转按，除了相对银行A估价高出4成，该银行更提供较高的按揭回赠。在借7成按揭后（贷款额994万元），陈女士成功套现逾390万元，足以full pay购入新界新盘一房单位有余。
银行对物业估价有差异是正常的，因为不同测量师行均有其估价方法，涉及因素包括宏观楼市展望以至于个别单位质素，当中具有主观元素。
另一方面，某些银行需要由两间测量师行估价，并以较低口价作为物业估值；亦有银行只会委托一间测量师行，而后者估价较为理想的话，业主就更容易获得满意的套现金额。
提升租金可拉高估值
除了测量师行因素，业主亦可以透过租约去拉高物业估值，原因是测量师会以租金收入以及市场租金回报率去厘定物业价值。以往有业主收取较市价低的租金，打算将单位尽快出租，避免丢空，令物业价值有所减低。相反，如果业主能够为单位增值，例如提供家私、电器、宽频上网服务等，提高租金，物业估值亦会随之上升；而且较高租金收入亦有助提升业主申请按揭时的借款能力，一举两得。
最后，业主要留意不要过份依赖银行网上估价，因为网上资料更新滞后，未能准确反映市况；业主亦不宜随便到银行分行要求职员为物业估价，这样估价大多不理想，更会令物业留有纪录，短时间内不能再重估。最好的方法其实是透过联络银行按揭专员，获得进取估价的机会较大。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。