中环中心卖散租赁无以为继　每呎叫租40元　回报迫近一厘

长实集团（1113）于2017年以402亿元高价售出中环中心75%权益，吸引一众本地投资者合组财团购入，并随即进行全层转售、拆售或放租。不过，适逢中美贸易战加上疫情双重夹击，近半年情况出现大逆转，指标甲厦频现退租，空置率节节上升。当日以高价购入拆售单位的业主，近日要以“超低价”求租，每呎叫租由85元劈至40元，比邻区湾仔乙级商厦还要低残，回报迫近一厘。有投资者直言，因大厦已卖散，租务表现或“冇咁坚挺”。

每呎叫租由85元减至40元

翻查资料，近日低价放租的单位，最初原是由资深投资者蔡志忠于2017年向“诚哥”购入，蔡氏于翌年把持有的22楼全层，分拆为12伙出售，入场费逾7,000万元，呎价约4.1万至4.3万元，当时吸引不少买家购入收租。其中，一名长线投资者以约8,598.33万元接货，并旋即以每方呎85元放租，不过一直乏人问津。

期间，他数度调整叫租至每呎60至70元水平，直至今年7月终大幅减价至每呎约40元求租，成为大厦每呎叫租水平最低的租盘，可谓“顶烂市”，该单位现况已交吉，以面积约1,973方呎计，意向月租约7.9万元。假若以每呎40元水平租出，估计业主仅享有1.1厘租金回报，大幅跑输其他类型物业。

蔡志忠：港岛甲厦租金或再跌一成

对于上述租盘以低价推出，资深投资者蔡志忠认为，只属个别例子。他又指，目前中环中心的最低成交呎租为55元，已较两年前下跌两成，相信对市场已具有吸引力。

对于中环中心目前的租务情况，蔡氏认为，该厦由于已经卖散，业主数量增加，租务表现或“冇咁坚挺”，但该厦始终拥有多家大型企业落户，而且依然是“二线头”的甲级商厦，估计仍有能力吸引租户进驻。他又指，整体港岛核心区写字楼租金水平，近一年已录一至两成跌幅，但由于疫情严峻，估计下半年租金有机会再跌5至10%。

综合市场资讯，今年中环中心的租务表现疲弱，成交呎租介乎55至99元，未曾出现呎租过百元的情况。5月份之后，该厦更录得不少呎租“5字头”、“6字头”的租务个案。如5月初，该厦一个面积约4,018方呎的低层户，以每月约22万元租出，呎租约55元，为四年新低水平。

高价租赁原来是“自己友”

事实上，去年中环中心的租务成交中，不乏呎租逾百元的高价个案，不过却是由“自己友”承租。如2019年初，金利丰金融（1031）向其控股股东兼行政总裁朱李月华，租用大厦72楼全层，每月租金305.7万元，租期3年，全层面积约26,586方呎，成交呎租115元。此外，同年2月份更有市场消息指出，该厦一个极高层11至13室，成交月租约75.4万元，单位面积约5,807方呎，呎租更高达130元，创大厦新高。