46年楼终极“化妆”　葵芳汇入场费逾5球　睇楼客睇完示位咁样讲

港铁沿线项目一向有捧场客，近年供应主要集中于黄竹坑、将军澳以及大围等地区，传统旧区如葵涌，连新盘都欠奉。不过，该区近日推出旧楼翻新项目“葵芳汇”，以“全新”物业之姿加入楼市战团。

葵芳汇邻近葵芳地铁站及新都会广场，前身为龙腾大厦，楼龄已届46年，但经大业主终极“化妆”后，无论外墙及内栊皆与新盘无异。项目合共提供89个住宅单位，标榜500多万元即可“上车”，对买家而言，加添几分姿色的“中女”又是否值得入手？

“其实大厦大部分都拆过再起，表面见到嘅喉管呀、电线呀都换过晒，升降机都系全新。桩柱就用咗一啲‘新技术’加固咗。” 葵芳汇现场代理向记者介绍这座“翻新楼”改头换面的地方，即使呎价比区内二手价高出逾两成，项目据称已售出约20伙。

一房折实543万元起

现场所见，葵芳汇属一梯五伙，整体也算企理，示位与一般新盘“清水房”分别不大，景观开扬，部分单位望楼景，但亦有单位厅房均望运动场景。地下至3楼为商用舖位，住宅楼层位于5楼至25楼，实用面积由约301方呎至415方呎，分为开放式、一房及两房设计，一房折实售价由543万元起，每呎约莫18,000元。

另外，葵芳汇管理费每方呎约3.9元，以301方呎开放式户的E室为例，每月管理费为1,174元。值得留意的是，项目不设会所，现时商场租户包括药房、小食店、以及24小时健身室等。

未必做到九成按揭

代理又提醒记者，单位可向银行承造六成楼按，但亦称未必可借到九成，“如果要借就真系好视乎银行，可能要跟番‘75减’𠮶个要求。”现时香港承造楼宇按揭，供款期最长只有30年。

据各银行内部指引，计算高楼龄物业可承造的按揭年期。一般而言多为“75减”，即楼龄加上最长供款年期后，不可高于75年，以“葵芳汇”46年楼计，最多可分29年偿还，意味买家申请按揭时，未必可借尽最长30年。不过大厦曾“大翻新”，未知银行会否列入为考虑条件之一。

准买家心声：15,000蚊呎先考虑

在葵芳开舖、熟悉该区情况的陈小姐（化名），与男友有意置业，近日已四出睇楼。她上星期到过葵芳汇，就单位间隔而言，她觉得非常实用，不过就嫌呎价太贵，“代理话12楼E折实590万元，10楼E就575万元，价钱太贵啦，又冇会所，如果1.5万蚊一呎我会考虑。”

▼葵芳汇一房交楼标准示位▼

由于项目属“翻新楼”，不受《一手住宅物业销售条例》监管，因此没有楼书及价单，亦不用上载成交纪录。独家代理该盘的中原地产周永辉表示，现时成交价最低为8楼A室，一房间隔，实用面积301方呎，成交价543万元，呎价约1.8万元。他提到，项目最快于今日﹙15日﹚开放连装修示范单位，同日将推出价值约10万元的送家私优惠。

成本价计 估计溢价高达九成

葵芳汇作为已届46年的旧楼，究竟以呎价逾1.8万元开售又是否超值？翻查资料，资深投资者罗守辉于2016年斥4.4亿元购入该商住大厦，其楼面面积约59,543平方呎，成交呎价约7,400元。泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚表示，现时新楼建筑成本平均每呎约4,000至4,500元，预期该项目省却起地基等结构，只翻新外墙及间隔等，估算建筑成本每呎约1,500至2,000元。按此推算，楼面地价加翻新建筑成本约为9,400元，以成交呎价约1.8万元计，溢价高达逾九成。

建筑测量师何巨业提到，楼宇成本主要包括地价、建筑成本、银行利息及管理费用，发展商决定是否进行旧楼翻新，抑或重建，一般会视乎地积比是否已用尽，如未用尽或考虑重建，增加可建面积以提高利润。在旧楼翻新个案中，发展商可减低建筑成本，所需时间短亦可降低银行息口，以及节省管理费用的人力成本。

▼葵芳汇两房交楼标准示位▼

区内代理：定价颇为进取

至于对比同区本月二手成交个案，及综合市场资讯，楼龄37年的新葵芳花园，最新成交刚创今年楼价新高，A座高层08室的两房户，实用面积约418呎，睇楼当日同一时间有7台客等侯，双方议价后终以682万元成交，实用呎价约16,315元。而月初楼龄36年的葵芳阁亦录得一宗成交，实用约418呎的第3座低层A室，以550万元成交，呎价13,370元。

区内代理认为，葵芳汇以新盘包装旧楼，定价逾1.8万元一呎颇为进取，较市价高出约两至三成，而同区楼龄较高的二手楼约1.4至1.5万元一呎，买家须衡量多付约“一球”装修费是否值得。