安达臣道卖地条款复杂　测量师大削估值15%　梁志坚：难控制成本

特首林郑月娥推出“港人首次置业先导计划”，是次招标推售的安达臣道地皮，属计划中第2个项目，地皮将由私人发展商发展，为私人发展的资助房屋项目。

政府今日（20日）公布卖地条款，当中值得关注的是，政府会在项目建成后，按一定的比例，从中抽出不少1,000个单位作首置单位。发展商须以市价8折出售政府选定的首置单位，出售对象资格由政府决定。

同时，政府规限了项目的各类型单位数目，其中20%须为开放式单位﹑25%为一房单位，余下55%为两房单位；而且业主亦有转售限制。招标条款如此复杂，或难以吸引发展商积极投地。

梁志坚：未必吸引大型发展商

会德丰（0020）旗下会德丰地产主席梁志坚认为，安达臣道首置盘须8折出售等条件，对大型发展商而言未必吸引，目前需要看清楚条款，包括如何计算发售价等再决定，加上集团无自己的建筑团队，较难控制成本，但相信会有发展商投地，“各有各钟意啦”。

华懋集团行政总裁蔡宏兴亦指，要再针对卖地条款作研究，若投标将考虑所有条款，“计好数”后出价，并于出价中反映卖地条款的限制；不过他亦指，对本港楼市的中、长期表现有信心，会继续审慎出价投地。

林浩文削地皮估值15%

莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文于招标前一日，估计地皮价值约65亿至76亿元，当卖地条款公布后，他即大削楼面地价一成半，至每呎约5,000元至6,000元，即55亿至65亿元，总投资（包括建筑成本等）约90亿至100亿元；落成后每呎卖约15,000起。

林浩文解释，地皮有不少限制，将影响定位及售价，同时招标条款复杂，在各项不稳性因素及未来经济不稳的影响下，肯定阻碍发展商的出价。他估计各大发展商仍有兴趣，但出价会较保守，估计有5至7个发展商入标，部份以财团型式入标以分摊风险。不过，政府不能随行就市，地皮有流标风险。

两成属开放式单位

根据卖地条款，发展商须在该幅住宅地兴建的单位面积介乎23至46平方米，即约为250至500平方呎，其中20%须为开放式单位﹑25%为一房单位，余下55%为两房单位。发展商获取项目占用许可证后，政府会从中抽出不少1,000个单位作首置单位，其中包括200个开放式单位﹑250个一房单位，以及550个两房单位。

政府发言人指出，经参考马头围道首置先导致项目经验，首置申请应符合包括下列条件﹕为居港满7年的香港居民﹑从未在香港拥有住宅物业﹑收入介乎居屋白表申请人入息限额加3成，以及资产不超过居屋白表申请人资产限额加3成。政府会在发展商出售首置单位前，参考当时居屋相关限额订定详细申请资格。

业主首5年不可转售或转租

首置单位亦设有转让限制，业主在买入单位后首5年不可以出售或出租单位。首5年过后，业主须向政府缴付补价，才可在公开市场出售或出租其单位。有关转让限制与马头围道首置先导项目规定相同。