【收楼恶梦】新楼买家留意！ 收楼有三部曲 专家逐一教路
天寰业主Ken于5月底收楼，原本打算早日入伙，与未婚妻“共筑爱巢”，但验楼后递交执修申请至今近两个月，相关工程仍未完成，可谓“一执再执”。
近年，新楼质素屡被诟病，香港地动辄千万元买“砖头”，当然不想“一波三折”。到底一手业主收楼时，有什么该注意的地方呢？《香港01》特意访问多位专家，由开始验楼，到处理执修，最后索偿，与你一起检阅收楼3部曲。
第一部曲︰验楼
收楼第一步，自然是验楼，除自行验之外，业主亦可聘请专业验楼师代为检查。如果想节省金钱，自行验楼， 又有什么地方须要留意？
其实，验楼如识人，知人口面不知心！消费者委员会于 《 选择 》 月刊中，提醒消费者验楼时最重要是检查单位内是否出现渗水问题，因渗水问题影响深远并且难处理，若在装修或入伙后才发现，影响更大。如发现窗边有水渍、窗框有水痕或油漆出现粉状物体，均表示该单位可能曾经出现渗水。其次是留意单位的安全性及功能性，业主需测试来去水系统、门锁、窗锁等是否运作正常。
香港注册专业测量师 ( 建筑测量 ) 何巨业接受 《 香港01 》 访问时教路，常见的渗水位置包括窗户、露台门及浴室天花等。至于安全性方面，亦需检查窗铰、厨柜等是否安装稳固。另外，亦要留意墙身及大型玻璃是否有裂缝或有锋利位并有机会对住客造成伤害，特别要注意边缘位置，因住客较容易被该位置的缺憾刮伤。记者综合各方意见后，整合了以下的表格，显示较重要的检验部份：
睇完“内涵”，下一步当然是“外表”。业主需要注意的是各项目的美观性、核对售楼书所述的家私或电器品牌及型号是否正确和检查假天花上是否遗漏为清理的建筑垃圾。何巨业表示，业主要检查墙身及柜身等有否出现刮花或裂纹、色差、油漆是否平滑和石屎、泥水批荡是否平直。
第二部曲︰执修
若出瑕疵的位置碍眼、牵涉范围大，业主必须记录下来，向发展商提出执修要求。翻开新楼说明书，大多写明如发现楼宇欠妥须于买卖成交后6个月内提交书面通知，但何谓“欠妥”？发展商须何时完成执修？何巨业提醒，始终单位是经人手装修，难免会出现一些手工或刮花问题。如果损害不会造成渗水或安全问题，又不严重影响外观，业主应理性判断要求发展商“执修”是否属合理的请求。
资深验楼师赖达明“明哥”则表示，香港目前并没有专门针对新楼验收的官方统一标准。不过，由于新楼验收的内容主要涉及单位的装修，因此公证行的专业报告也是参考香港一向处理有关装修争议的检验标准及方法，例如参考香港政府建筑署的政府物业的验收标准来厘定项目是否合标准。另一方面，由2018年9月1日起于中国实施的《建筑装饰装修工程质量验收标准》亦具有权威性的参考价值。 例如站在600毫米外能察觉玻璃花痕或裂痕，发展商又需要进行执修。
就执修合理时间，梁永铿律师表示，只要业主在收楼后六个月内以书面通知发展商执修要求，发展商便一直有责任处理业主要求。但他提醒，由于发展商没有在合约上列明会于这个期限完成执修，单靠管理处口头上的承诺不是“交易”，因此发展商不算毁约。另外，明哥及何巨业同时表示，发展商十分著重商誉，它们关注业主的满意程度，因此一般愿意根据业主合理的需求进行执修，而一而言发展商于一个月内完成执修算是合理，除非需要订货才可进行执修，例如大型玻璃等，便可能需要更多时间。
相关文章︰
【收楼恶梦】千万买天寰仲要请假追执修 业主爆“执完又执”经过
【收楼恶梦】直击天寰三度执修单位 明哥翻验后话︰好似玩紧业主
【收楼恶梦】被轰无24小时保安、电梯只开1部 天寰管理处咁解话
第三部曲︰申索
明哥指出，如涉及争议，无论业主希望进行民事诉讼还是自己聘请师傅执修，最好都是先要求独立第三方的公证行为单位作专业评估。业主可根据该专家报告的意见透过民事诉讼方式提出申索，例如透过小额钱债审裁处，向发展商索偿。不过，小额钱债审裁处只处理涉及金额少于7.5万元的案件，如案件涉及金额大于此额，业主则要考虑向区域法院申索。明哥形容，此为一种对发展商“施压”的方式，大多发展商为维持商誉，会提出庭外和解。
另一方面，有一些业主冀自行聘请师傅执修。明哥建议，业主最好先行找独立第三方的公证行为单位作专业评估，否则发展商可能不会承认责任并提供赔偿。
梁永铿律师则建议，业主在自行聘请师傅执修前，应白纸黑字向发展商制定发展商需要完成执修的期限，明言发展商不完成执修将一直耽误业主的入伙日期，并注明若发展商未能在期限内完成执修，会自行找师傅处理执修，再向发展商追讨执修费用。若发展商未能在限期内完成执修又不肯支付执修费用，业主便可透过小额钱债审裁处，向发展商索偿。
消费者委员会受访时称，该会以“调停”的方式处理业主与发展商之间的纠纷，提供平台与双方谋求解决方法，如调停不成功，该会会考虑转介业主到执法部门寻求法律援助。
【01验楼 】
“买楼唔同买棵菜”。若没有人从旁指导，业主们手执验楼表，或因毫无经验而感到迷茫、无从入手，甚至忽略单位的重要缺陷。
若希望《香港01》为你验楼，可简单写下自己的“上车”故事，并将个人联络方式电邮至：property@hk01.com
我们会尽快与你联络。