【投资攻略】百呎天台多人吼　几十万做业主　惟有四大位要注意

香港人投资选择众多，如住宅、股票、黄金、基金、债券及外汇等都是港人常用的投资品。不说不知，原来单买一个天台都可当投资品，而且拍卖价只需几十万元，令人不禁疑问天台有何投资价值？
经《香港01》发现，原来与5G发展及旧楼重建等有关。之不过，投资天台入场门槛虽然不高，却稳藏四大风险，就好像要小心天台是否适合作5G基站，又或者小心遭到发展商收楼时，利用“强拍”程序平价收楼。投资者买天台前必须注意！

天台拍卖近月屡有交投，引起市场投资者的好奇。据黄开基拍卖行数据显示，旺角祥兴楼一个实用面积145方呎天台，开价43万元拍卖，终抢高至47万元沽，呎价近3,300元。同时亦有两宗成交来自深水埗福华街177号唐楼，包括天台C号以32万元售出，以及天台B号亦获同一名买家以20万元承接，即共以52万元购得该厦天台。

另外，亦有葵涌贵丰工业大厦天台将会下周在黄开基拍卖行推售，反映市场不时均有这种“另类投资”推出。

5G明年杀到      天台有价

花几十万买个天台有什么用？多间电讯商预计将在明年推出5G，资深投资者林一鸣指，买入天台最大投资价值与5G有关。虽然5G通讯技术传输速度比4G快，但每个5G基站传送距离比4G基站为短，意味要建立全网5G的话，基站则比4G时期更多。可想而知，电讯商需要承租更多天台放置基站，预计有关需求将会增加。

林一鸣估计，如天台给电讯商选中作发射站，投资者一个天台每月可收租数千元，甚至可过万元，成为投资天台最好回报，但具体回报率现时仍难以断定。他又提醒，不是每一个天台都值得投资，原因是大厦位置、高度，以及天台是否有避风雨设施放置电脑等，均会影响电讯商会否承租天台。投资者如买入天台之前，最好寻求技术人士的意见。

他又指出，放租天台作发射站，有可能遭到大厦的住户强烈反对，毕竟5G发射站所产生出辐射可能令住户担心影响健康，令天台业主或者未能出租予电讯商。

等待发展商收楼获赔偿　小心遭平价强拍

除此之外，部分天台投资者特意买下旧楼天台，博日后收楼重建，从发展商收到可观赔偿金。不过，由于天台的呎价比住宅低，所以获赔偿平均呎价也必然比住宅为低。

过去曾沾手住宅连天台投资的香港业主会佘庆云指，如买入天台“博”收购，主要视乎发展商在个别区域的开发程度，如同区有大型屋苑落成，连带附近的旧楼遭收购机会大大增加，“曾经有香港业主会会员，买了天台被收购，平均赚多3成。”他举例，大角咀一带现时有多个大型屋苑，该区旧楼将成发展商收购的热门。

根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，楼龄50 年或以上的旧楼，业权份数包括住宅、天台、地舖，发展商只要收集8成业权份数，便可将其余2成业权申请“强拍”。据仲量联行《住宅销售报告》指出，去年土地审裁处接获39 宗强制拍卖物业申请，同比增加近两倍。

不过，佘庆云提醒，投资者买天台之前要了解清楚大厦的业权分布，特别要留意整座大厦业权份数分布，即使买天台前亦要留意，皆因业权的多寡影响发展商收楼赔偿金额。由于法例上，发展商只要收到整座大厦的8成业权，其余可提交作“强拍”。佘庆云指，绝对要避免自己的楼宇跌入“强拍”程序，“最好自己是发展商买的8成，因为发展商同你可能用每呎收2万元收楼，但如果佢同你强拍，随时每呎只值3,000至5,000元。”

可作天台农场　惟租金回报不高

之不过，5G最快明年才推出，现在买天台随时空置一年才有望带来租金收入，又或者要漫长等待发展商收楼。但亦有一样收入可作考虑，林一鸣提到，天台如空间够大，可出租作天台农场，加上开班教人种植农作物，亦是其中一个收入来源。

要注意的是，虽然大多天台可作天台农场，但最基本要有人打理农场，如有人除虫及帮农作物淋水等工作，加上开班教种植，亦要聘请一个导师教授学生，而学生一般只是每月缴交几百元学费，对天台投资者的回报不算很高。

银行难批天台买卖按揭

事实上，购买天台虽然单价便宜，但这类“另类物业”很大机会不获银行承造按揭。中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，这类单独拆售天台的“另类物业”在市场上非常小见，银行如遇上此类按揭申请，亦会非常“留神”，主要视乎天台的地契是否完整，按揭申请者买下天台的目的等等，但天台始终不像住宅更容易做到估价，最后批出按揭的可能性都很低。她又提到，个别财务公司有可能会提供按揭，但一般批出的按揭只有楼价最多4成。而息率则要视乎业主还款能力等因素，最极端息率是超过十厘以上，相信业主很难从天台投资回报盖过按揭息率。

值得注意的是，投资者如想买下天台，最好要有充足现金一次过全额购入整个天台，以免最后因按揭负担，形成得不偿失的情况。