二手公屋成交创新高　逾4球盘照抢　显径邨因“沙中线概念”称王

艺人杜汶泽最近在节目《 走佬去马拉》中，带观众到马来西亚“睇楼”，爆出“前三世做咗好多坏事，今世先做香港人”的金句。事关在马来西亚，不用1,000万港纸已买到数千呎、兼有海景的豪宅；反观香港，楼龄高、面积细的公屋，贵至逾4球，亦不乏买家“疯抢”，沙田显径邨一单位成交价更达到665万元。
只是“你有你讲”，公屋依旧“有价有市”，上月成交宗数及金额创近19年来新高。究竟“天价公屋”背后，反映什么？

普罗市民只求“安乐蜗”，但现时市区楼动辄逾2万元一呎，即使将目光投向新界区，600万元以下“上车盘”买少见少，因此连一向予人感觉楼龄高、设施旧、配套较差的公屋，亦成为一众买家抢购对象！

公屋买卖，始于房委会于1997年12月为满足公屋居民置业需求而推出租者置其屋计划 ﹙Tenants Purchase Scheme )，让租户以低廉价钱购买现时居住的单位，而租者置其屋计划中出售的屋邨，全部均是1982年至1994年期间落成、39个没有和谐式单位的公共屋邨。

即是说，现时可供出售的最“年轻”屋邨，楼龄已有25年，“最老”的更高达37年。话虽如此，公屋市场交投依旧畅旺，近期更可用火热来形容！

4月份录近100宗登记    创近19年历史新高

计今年首季，二手公屋买卖合约登记﹙包括补地价的自由市场及未补地价的第二市场﹚录得224宗，总值6.19亿元，较2018年第四季的164宗及4.34亿元，分别上升36.6%及42.5%，宗数升穿2016年第2季221宗高位；金额亦打破去年第2季5.8亿元旧记录，齐创出历史新高。

到了4月，公屋交投势头未减。据中原地产数据，4月份录得98宗二手公屋买卖合约登记，总值2.8亿元，较3月的75宗及2.17亿元，分别上升近31%及29%，金额升穿今年1月2.4亿元旧记录，宗数亦升破1月份89宗的高位，齐创近19年历史新高。期内，共有6宗逾“4球”的二手公屋买卖，其中一宗更打进本港十大买贵公屋之列。

公屋成交，向来较少报道，但二手市场中，某些公屋邨却经常上榜，交投活跃，甚至屡爆“公屋王”，原因为何？

去年交投最活跃公共屋邨大盘点︰

“交投王”青衣长安邨——大部份业主已“封盘”

盛产“公屋王”的青衣长安邨，属青衣第2大公屋屋邨，早在1987年开始入伙，去年成交登记宗数达49宗，全港居冠，涉资逾1.3亿元。本月，该屋邨一个实用面积150平方呎的开放式单位，于自由市场以264万元沽出，呎价17,600元，创屋苑次高，可见买家“抢楼”心切！

不过中原卢雅俊坦言，去年交投畅旺，已经差不多将所有放盘“销晒”，加上楼市回缓，青衣长安邨大部分业主均已“封盘”不卖，“业主﹙担心﹚卖咗好难买番，好多沽盘都可能是老人家离世后，子女不是住在青衣，所以将单位放售。”

“公屋王”沙田显径邨——热捧“沙中线概念”

不过要数最“疯狂”的地区，就不得不提沙田显径邨，现时本港最贵的“公屋王”，正出自这个33年楼龄的屋苑。去年7月沙田显径邨显贵楼高层10室一个566呎单位，以665万元的自由市场价成交，实用呎价达1.17万元；而今年首季买卖登记宗数最多的公屋屋邨亦为沙田显径邨，共录得15宗登记，总值4,723万元。

据中原地产统计的“历年十大最高买卖金额登记个案”中，除上述最贵“公屋王”外，显径邨亦有两宗成交打入“十大”，分别是去年8月显扬楼高层20室，以550万元成交，排行第7位；以及2017年11月成交的显德楼高层5室，成交价为530万元，排第10位。（见图一）

该屋邨虽然早在1986年入伙，楼龄超过30年，但仍吸引如此多买家青睐，其实与“沙中线概念”不无关系，全因“沙中线”显径站，正正座落于显径邨旁边。

美联邹文波称，过去显径邨属3线屋苑，主要因交通不便、公屋外观，及以往没有楼市“辣招”限制，“外边选择多，大大打消买家购买意欲。”不过现时在政府辣招影响下，市场缺盘，楼价同时飞升，买家难以觅得“荀盘”，宁愿退而求其次，买入较便宜的显径邨，然后将钱投入“屋企装修”。

他提到，目前显径邨放盘量不多，只有约4个盘，而且大多都是连租约。

黄大仙凤德邨——全港最贵呎价公屋

除了青衣长安邨及沙田显径邨外，黄大仙区亦盛产“蓝筹”公屋。去年单是凤德邨、东头邨及黄大仙下邨已经有77宗成交，为公屋成交最多的区份。

据土地注册处资料显示，去年6月凤德邨碧凤楼中层20C室，实用147方呎，于自由市场以278万元成交，呎价高达18,912元，成为全港历史呎价最贵公屋。

富诚地产潘祖儿就指，买家大多因为现时楼价贵，碍于实力唯有选择公屋单位，又指目前黄大仙以凤德邨成交最多，单是上月已有5宗，但主要都是以绿表或“白居二”为主，绝少自由市场的买卖成交。

深水埗李郑屋邨​——绿、白表客居多

公屋放盘本身已经少之又少，经过过去数月的“抢购”后，准买家的购买力，也开始由新界区转至九龙区。上月最多买卖登记的公屋屋邨为深水埗李郑屋邨，录9宗，总值2,888万元；其次是沙田广源邨，录7宗，总值2,163.8万元；排第3位为蓝田德田邨有6宗，总值1,734.5万元。

以李郑屋邨为例，该屋苑的信义楼高层34室，实用面积277平方呎，日前连地价以390万元沽出，呎价14,079元。中原温志聪解释，深水埗李郑屋邨主要客源为绿表及白居二的买家，“呢个成交系业主要买家自己补埋地价先咁贵；不过依家居屋都500几万、甚至700万，唔少买家都唯有转去公屋市场。”他又称，李郑屋邨目前放盘约12个，“好多都封盘话唔卖。”

学者：起码好过㓥房先

中大商学院高级讲师李兆波接受《香港01》访问时认为，楼价高企下造成这样的情况“唔出奇”，“公屋入门低，管理费平，空间亦大一点，起码好过住㓥房先。”

不过有买家购入公屋目的却是收租，如月初成交的表衣长安邨安泊楼高层单位，代理称买家为投资者，相信简单装修后好快便可出租，料租金回报逾3.6厘。李兆波认为，若果回报率高的话亦是一项不俗的投资，“近日唔少投资股价都损手，债券亦少人买，若果有稳定回报都算不错。”惟他强调，在土地不足、住宅单位供不应求的影响下，情况已偏离政府当初推出“租者置其屋计划”的目标。

李兆波又进一步质疑，政府同时通过印花税去“偷”市民的钱，“楼价上升，但税率却没有随住上升，依家（买楼）动辄都要600万元，但（政府）仲有200万元的税阶。”