启德跑道首幅商业地明截标　分析指﹕不能拆售　出价或会“打折”

启德第4C区3号的维港海景住宅地由新地（0016）以112.6亿元夺得，仲有一幅同属原机场跑道区的靓地——启德第4C区5号地盘商业/酒店用地将于明日（25日）截标。市场人士预计，该地坐拥全维港海景，估值约89亿至95亿元，每呎楼面地价为14,500至15,500元，可用作兴建六星级全维港海景酒店及“超甲级”写字楼项目。

该地皮面积102,043平方呎，指定作非工业（不包括住宅、仓库、加油站，但包括酒店用途），最高可建总楼面为612,256平方呎，地积比约6倍。地盘最大上盖面积受限，不可多于地盘范围70%，以及高度限制不得高于香港主水平基准95米。此外，卖地章程规定发展商不可将项目拆售。

料可建六星级全维港海景酒店、“超甲级”写字楼

美联测量师行董事林子彬表示，由于项目位处市区地标启德区的跑道段，邻近邮轮码头，发展潜力同样优厚，坐拥全维港海景，属优质商业/酒店地皮，相信会大财团垂青，惟该段尚在发展阶段，配套尚未完善，而商业及酒店部分亦不可拆售，料有关风险将反映在出价上，项目估值逾90亿元。

林子彬称，启德区为未来重点发展区域，区内住宅地皮及商业地备受欢迎，而是次推出的启德第4C区5号酒店地皮，地皮面积约为102,043平方呎，估计可建楼面面积约为612,256平方呎，项目邻近邮轮码头，加上临海，料可兴建六星级全维港海景酒店及“超甲级”写字楼项目。若以每呎楼面地价约15,000元计算，估计地价约为91.85亿元。

料同区有地皮发展商　出价较进取

莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文则相信，此地皮将是另一幅近百亿地王，估计总发展成本约150亿至170亿元。他续指，这地皮拥有全“维港”及“烟花”景，缺点是交通配套不足。

林预计约6至10个发展商入标，始终发展规模大及资金回收期长，估计以长线投资为主，入标财团会以实力雄厚的大型发展商为主，少部分中资可能参与但独资机会不大，相信有部份会以合组财团入标分摊发展风险及有利营运及管理。

他认为项目会倾向兴建5星级酒店，约450至600酒店房，以及其他商业配套，并预计楼面地价每呎约14,500至15,500，估值约89亿至95亿元；料同区有项目的发展商有协同效应，出价会较进取，估计长期租金回报率约4至5%。