楼价指数连跌3个月　步入转角市　专家料明年起码仲要跌……

10月份香港私人住宅楼价指数跌近2.4%，已为三连跌！中原CCL亦按周再跌1%，已连跌9周，打破港楼“只升不跌”的神话。市场人士也已纷纷转态，莱坊最新发表的月度报告更大吹淡风，预期未来1年香港楼价将会录得1成跌幅。
消息当然是一众“楼奴”福音，想要趁低捞底“上车”，有专家分析指，明年首季楼市跌势延续，但跌势或止于明年第二季……

本港楼市今年上半年势如破竹，但踏入8月就成为楼市转捩点。据差估署今日公布的数字，7月份私人住宅楼价指数报394.8，为历来新高，可是8月份的楼价指数却环比下跌0.1至394.7，终止连续28个月升势。

当时市场皆不以为然，随著9月楼价指数跌势加快至1.3%，10月的数据更环比跌近2.4%，进一步惹来市民对楼市下行的忧虑。二手市场跌势明显，最新公布的中原城市领先指数为177.39点，按周跌1%，已连跌9周，累跌4.94%，反映出二手楼价以更快速度下调。

元朗两屋苑录蚀让个案

二手楼价以较快速度下跌其实早已有端倪。从今年8月起，二手市场已不时录得减价成交，当时减价幅度多为5%左右，甚至在当月仍有个别二手成交价，创下屋苑新高。

可是踏入9月后，业主减价幅度日益扩大，市场上不时录得业主减价逾一成的成交个案。近期更有个别屋苑业主为求沽货，甚至不惜蚀让离场。两宗蚀让个案均为元朗屋苑，分别为元朗世宙及Grand Yoho，后者要蚀11.2万元离场。过往十多年以来，二手业主劲赚的个案多，蚀让的个案甚少。出现蚀让个案多少已反映出业主心态已改变。

新盘屡传买家挞订

至于一手市场方面，个别新盘录得买家挞订个案。早于今年8月，新鸿基地产（0016）旗下位于元朗的新盘Park Yoho Milano，曾接连录得5宗挞订。南丰位于“日出康城”的热卖新盘LP 6亦零星录得挞订个案。随著市场上不时传出新盘挞订，或是二手减价个案持续增加，让市场人士形成了楼价下跌的预期。

陈海潮预期明年首季楼市续偏软

专家们普遍看淡楼市前景，其中莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文便预期，楼价在未来18个月会继续调整，明年楼价则录得一成跌幅。他直言香港楼市受到政府政策，以及外围经济及政治情况影响。反而加息及住宅供应量为较次要因素。

虽然，利嘉阁地产研究部主管陈海潮预期楼价会继续下跌，11月会录得1%跌幅，在12月时会录得1至2%跌幅，预料全年楼价升幅或收窄至5%或以下。但他对明年楼市就相对“乐观”，预期2019年首季楼价维持偏软向下，因延续上年不利因素，以及假期淡季，发展商推盘步伐亦会放慢。

到明年第2季，陈认为有机会先“企稳”，楼价横行一段时间后重拾升势。他解释，近日美国联储局“放鸽”，加息周期可能完结，而G20峰会上中美首脑双边会谈，令中美贸易关系纾缓，预计再无重大不利因素出现下，又过了假期淡季，楼市可于第2季中后段时间上扬。

刘圆圆：楼市升足10年　是时候调整

经络按揭转介首席副总裁刘圆圆也认同楼价持续向下，但就相信楼价跌幅有限。她直言“明年楼价一定无过去拾级以上，18年尾、19年是转角市”，更指过去楼市升足10年，“都是时候要一个周期调整”，但不相信有太大的下跌空间，预计明年楼市有5至10%调整。

刘圆圆指出，楼价表现持续乏力，主要是中美贸易战影响股市，股市表现又将影响楼市，形成“骨牌效应”，左右市况。故她续称，现时市民普遍对整个市场无信心，令物业的议价空间增加。

称“供平过租”情况会持续

至于息口方面，刘圆圆指出，主要视乎美国本月底是否加息，估计美国若加息4分之1厘或2分之1厘，本港有机会跟随上调8分之1厘或4分之1厘。

惟她指本港银行体系结余充裕，约700多亿元，加息压力不算太大，预期明年本港利率稳定，P按的息率约在2.5厘水平。但刘强调，按揭息率于2厘水平附近，不会对供楼造成太大影响，预料市场仍是“供平过租”。