10年打造北京潮流地标　太古里舵手余国安：把大舖㓥小带来新鲜感

北京，这个充满历史痕迹的城市，到处都诉说着古城的故事，唯独在朝阳区三里屯却有另一片风光。太古地产（1972）旗下于北京三里屯太古里项目迎来10周年，作为“帝都”的潮流集中地，太古里总经理余国安却不安于此，望3年后太古里能成为全国性的潮流地标。
来自香港、年仅38岁的余国安身穿精致西装，谈吐得体，本人已现身说法太古里“时尚潮流”的定位。他认为太古里是2015年已成为潮流地标，到2018年则被称为“首店收割机”，即是品牌的第一家店，包括余文乐旗下品牌Madness、陈冠希旗下品牌JUICE。
他扬言下一个3年目标志不在北京，冀太古里成为全国性的潮流地标，如同来北京去长城一般。未来自然拭目以待，但太古里过去的成功，就有待项目舵手余国安为剖析其成功的三大诀窍。

太古里强调新鲜感

余国安先于广州修读经济，及后再进修房地产工程管理的硕士学位，2012年任职瑞安建业，在2013年转至成都远洋太古里任招商副总监，2015年就已为三里屯总经理，正正是令太古里转捩成为“首店收割机”的3年前。

太古里分为南、北区，可租面积达5万平方米，合共260个舖位。余国安指出，过去引入喜茶黑金店、青山研究所等网红品牌，提供不同于分店的产品，更找“P1街拍”每周拍摄太古里来往的“型男美女”于微信发表作宣传，确立潮流社区的定位。

他续称，每2至3年会有一批租户租约到期，今年引入超过50个新品牌，直言新的品牌或更符合定位，当然少不了业绩非常好的品牌可留下，为顾客持续带来新鲜感。余认为太古里主张提供不一样的体验，提供不同的品牌、服务，顾客重视是购物体验、不一样的产品。

这一种新鲜感，是有条件的。余称，项目自2008年起，并无增加过总楼面面积，但店舖数量则较10年前有所增加，主要是因为将大舖“切小”，引入更多不同品牌。

确保独立分析每间店

吸引品牌“首店”进驻，冒的风险绝对不少，他相信太古里首店的“留下来”的比例比其他项目要高。余解释，每个新品牌都要投资近3年，并要根据不同客户分析，因在北区红的店，不代表能在南区复制出同样的成功，故他称“落到每个店都亲自去谈”，在规划上也令同类型的店不会太多，确保求过于供。

他更指，会留意租户经营情况，若发现租金占收入比率过高，形成不健康的状态，会看看有什么可帮忙，建议占比在30%以下比较健康。

余称太古里假日人流高达10万人次，而吸引人群却愈来愈年轻，南、北区主要目标客群分别为18至26岁和24至35岁，女性均为6成，90%来自本地。他发现不但是顾客年龄愈来愈年轻，更对品牌愈来愈了解，以及对潮流愈来愈熟，并形容他们“很敢穿”。 因此在引入品牌上，他指不少这里的店都是国际的旗舰店，并坚定服装潮流的定位，维持餐饮比例仅20％。

料明年底西区开幕

由于三里屯太古里分为南、北两区，在西侧座立着雅秀大厦。去年12月，太古地产和北京昆泰集团合作，将其旗下雅秀大厦长期整租，计划重新定位改造，以营造太古里南北两区的整体感，暂命名为西区。余表示，西区的定位将和南区一样，初步以大店为主，约3万平方呎，总共15间舖位，正进行招商，预计明年底可开幕。

除了上述扩张外，过去10年，太地于三里屯太古里项目投入了超过10亿元人民币，余估计未来将继续投入资金发展，对中国消费力有信心，指项目今年上半年同比零售额增长10%，并无看到消费力放缓迹象，见到顾客仍愿意消费，表现是健康增长。