楼市是否在谷底做底？ 一切准备就绪　等待一个讯号｜蔡志忠

笔者上周受邀出席金融楼市论坛，与老友中原地产创办人施永青先生一起接受访问，探讨香港楼市前景，互相交流各自的心得和看法。过去几年，笔者看淡楼市，各类楼价（包括住宅、工商舖）下跌了3至5成不等，与我的预期基本上相同。直到去年底笔者转趋乐观，认为楼价大致上已跌至谷底，再大跌的空间有限，目前的市况是处于U型状态，而这个U型的底部有多长，似乎各项因素而定。笔者并非“唱高散货”，而是已身体力行，入市购买港岛甲级商厦作投资，原因是这个范筹的价格跌得惨烈，出现超跌情况，因此值博率最高。

不必恶意攻击　输赢一年后定论

笔者已经很久没有接受传媒公开访问，坦白说，作为地产界人士，无论评论楼市升或跌，言论总是会让网上的楼主（KOL)和网友抨击。大家都知道，过去几年国内外地缘政治环境复杂，经济受到各方面影响不景气，楼市自然也出现明显下滑。前几年笔者评论楼价持续下跌，预期住宅价格将跌2至3成，然而网友仍然觉得不满意，网上出现的是一面倒疯狂唱跌的声音，这些互联网上的楼主或网友们，几乎全部高唱楼价下跌5至7成不等，为什么都要“语不惊人誓不休”？或者他们有一些人是想搏取网上流量，另一些人是离开香港清空了物业、又对现实不满的人，对于他们的处境，笔者非常理解也寄予同情。纵使我评论楼市的言论温和，也总是受到不友善的抨击，笔者并不介意，只希望网友们不要过度人身攻击，要重新展现香港人应有的修养和风度。

庆幸的是，香港仍然是言论自由的城市，大家都有对楼巿发表评论的权利。近期我转趋看好，是有感楼市经过几年的下跌，如今已经差不多到谷底，笔者强调投资要计算值博率，就是因为投资市场没有必赚，上升幅度较大等于赢面较大，值博率也较高。此外，互联网上正面的声音太少，该是出来纠正错误言论的时候了，至于惹来不少网上楼主的恶意攻击，我重申不会因为要迁就某些人而改变立场，我仍然会一如既往地撰写文章，同时提供真实的市场资讯给读者，这些都是基于事实根据，也迎合观众向来的需要。如果你认为我的U型反弹走势评估不准确，你的再下跌2至3成预测才正确，我们大可一年后再确认，看看到时谁对谁错？今天就如此刻意作出嘲笑，未免过早也过于武断。

楼市U型见底反弹

我们再来讨论一下，为什么楼市已经在谷底做底？在刚过去的2024年，经济环境甚差，无论是内地还是香港的房地产公司，都出现经营困难甚至有被清盘危机，然而内地主要城市的楼价基本上可以企稳，香港也只是录得6.8%的温和跌幅。香港去年新楼巿场成交达16,861宗，比2023年增加50%，创出过去3年新高，证明市场需求很大，用家已在趁低吸纳。由于地产商财政仍然困难，估计今年投地不会多，但还是会采取低价促销策略，新楼成交会进一步增加，这个销化新楼盘的过程，就是楼市做底的过程。大家想想，市场需求大，资金创新高，新楼货尾有3.26万伙，一旦今年再卖掉1.8万伙左右，只剩下1万多伙，地产商就有条件加价了。

更重要的一点，大家别忽略内地的10万亿元人民币国债的威力，这个有史以来最大的“量化宽松”政策必将推高内地A股巿场，从而带动港股（H股）向上。今年恒生指数的目标为25,000点，如果上半年达到23,000点并企稳，香港楼市将有可能上升5%。一切已经准备就绪，等待的是一个入市的讯号，而这个讯号就是一个简单的理由，比如减息、股市上升，或信心重临。香港各地人才荟萃、资金实力雄厚、企业重新进驻，今年将有大量优秀企业进来香港上市集资，如宁德时代、江苏恒瑞医药等等，为金融市场带来一片新景象。国际金融中心地位能够巩固及提升，也将带动整个香港核心区写字楼的需求，而跌幅过多的港岛甲级写字楼，近期出现大量成交，投资者及用家正在静静地趁低收集，此范筹未来可以看高一线。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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