【星之谷】住宅、车位毋须合契 转按借尽9成按揭 一文拆解
住宅与车位合契申请按揭可以借足9成按揭，但一旦分契，尤其是现时新盘住宅及车位并非同一个时间点出售，车位独立申请按揭时，最多只可以借7成按揭。到底有甚么方法可以在不用合契情况下，住宅与车位仍可转按同时借足9成按揭？本文将会详细拆解。
单独申请车位按揭，在按揭成数、利率、还款期都不具备优势——因为承按银行较少，并只有最优惠利率计划（P按）可选，而且最高按揭成数仅7成，还款期一般最长为15年。
所以，不少买家买楼时同时买车位，会选择以合契方式申请按揭；如业主本身是首置人士，就可以申请按揭保险，最高可借9成按揭，利率亦可以住宅为基准，并且有拆息按揭（H按）及P按任君选择，还款期亦与楼宇按揭看齐——最长可达30年。
然而，买住宅和车位很多时候会有时间差，例如新盘推售时发展商大多会先卖单位，待入伙后再出售车位；或者当购买二手楼时，就更难刚好遇上连车位放售的楼盘，买家只能购入住宅后，在巿场上静候车位放盘。有些业主会想，前后脚购入的车位，可否申请高成数按揭，以减少首付开支，甚至从住宅中套现以支付车位的部份首付？
分契按揭需转按 最高借8成
市面上有少数银行会为客户提供特别按揭方案，待客人转按物业时，能够加入新买的车位同时申请按揭，毋须合契。不过受限于转按，最高成数只是楼价8成，而且只限1,500万元或以下按揭及不能套现；譬如两年前以9成按揭购入1000万元住宅，即使楼价没有下跌，现时的尚欠贷款仍会超过800万元，转按至8成甚至要补回差价。
如果想将新买车位并入住宅按揭中并采用更高成数按揭，可以考虑经市面上一些私营按保公司转按，后者会为总值3,000万元以下的物业连车位提供最高9成按揭贷款，如住宅的尚欠按揭贷款额低于估值的9成，在转按过程中可套现以支付车位的部份首付，再有余额的话甚至可在上会后套出现金。这类按揭保险公司对申请人入息要求较为宽松，只要供款与入息比率不超出50%上限，即使是非固定收入也符合资格申请9成按揭。
不过要留意，如果物业和车位都借尽9成，两者都必须是自用，不能放租；另外，物业和车位亦需要属同一个屋苑，并由同一名业主持有；此外，如果打算只出售物业或车位其中一件物业，虽然分契可以分开拆售，但拆售后继续持有的物业亦需要重新申请按揭，如选择只出售物业，保留车位，后者按揭成数上限会回落至7成，还款期降至15年，与单独车位按揭无异。
透过私营按保公司申请高成数按揭，需要缴付按揭保费，较申请按证保险公司为高，而且并不能将全部保费并入贷款额分期摊还；另外亦只有P按选择，虽然目前P按和H按实际利率一致，但将来一旦H按减至封顶利率以下，P按借款人就会支付较高利息。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）