【星之谷】炒家借贷能力暴升6成 靠按揭放宽再加一项财技？
施政报告放宽按揭，将不同型别物业成数调整至划一7成，供款与入息比率（DTI）上限划一至5成，物业投资者买多个物业收租的借款能力大增，银行审批预料尽量配合。笔者认为，投资者申请按揭时应申报租金或“拟租收入”，借款能力有机会暴增6成。
以往出租物业的按揭成数上限为6成，超过6成的物业必须为自住；偷鸡出租而被发现有机会负上刑责。然而政府今次将最高按揭成数回复至2009年以前，亦即是实施逆周期措施之前的水平，出租物业也可以申请7成按揭，变相投资者可节省1成首付资金。
同时由于DTI上限放宽，由供款不可多于入息的4成调整至5成，情况等于每1万元入息供款上限，由4,000元升至5,000元，借款能力可谓大升。
租金收入打8折计入息
投资者打算出手买楼时，笔者建议除了要睇准市况，申请按揭时紧记要申报租金收入，因为如果物业本身已经出租，租约又有打厘印，银行可以将租金打8折计算在入息。
笔者的按揭顾问公司亦在按揭政策放宽后即时接到大量查询，其中一位专业人士本来已有按揭在身，他想再买一个物业并只能负担最多4成首付，原贷款上限仅为500多万元，但在放宽按揭成数后，事主申请出租按揭，可以直接借7成，加上DTI上限放宽，并计及心仪单位租金收入后，其借款能力急升至800万元，升幅逾6成。
未租出单位预计收入亦可申报
很多业主以为物业要有实际租金收入才能计算入息，但其实大部分银行都会接受借款人申报“拟租收入”——即打算放租但未有租客，亦可以用单位的预计租金收入去申报，不过就需要以6至7折计算。
今年以来政府多次放宽按揭成数以及撤销印花税辣招，一度令按揭申请“塞车”，惟今次预料不会再出现类似情况。笔者从银行界打听到，他们普遍欢迎投资者申报“拟租收入”去申请按揭，因为属於潜在优质客户，审批时不会设太多关卡。
出租单位须通知按揭银行
不过要注意，7成按揭放租只适用于施政报告刊发日（2024年10月16日）之后新签的临约，或在此日期之前签订临约的楼花物业。如果现有按揭本身是申报自住，即使按揭成数低于7成，也不能即时放租。正确程序是需要重做按揭，由银行估算物业最新价值，再计算贷款额要少于现估值的7成，并且获得银行同意，才可合法出租。既然业主需要重做按揭，倒不如比较其他银行的按揭计划，考虑将物业转按。
最后温提，虽然新措施下投资者可借多1成按揭贷款，入息要求不升反跌，惟贷款额始终有所增加，每月供楼开支亦会相应提高。而且，纵然香港迈入减息周期，惟按揭还款期往往长达30年，投资者仍然要留意长远息口变化，确保万一息口调头向上，都有能力继续供楼。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）