【星之谷】炒家闪电买卖获利 下手买家按揭遭殃 自保方法全披露
政府撤辣其中一项效应，就是炒家重返市场。笔者留意到有些买卖个案，买家吼业主急蚀让时以低价买入，稍为装修一下再以市价卖出，一买一卖相差仅几个月时间，快钱便随即到手。不过要留意，原来这些炒卖活动有机会影响下手买家按揭。
张先生（化名）最近以市价买入一个蓝筹屋苑单位，并正向银行申请按揭。但银行查册时发现该单位业主数个月前仅以400万元买入（数字经调整），但现在以550万元售予张先生。银行考虑到短时间内一买一卖价格相差这么大，觉得中间或存在问题，故此不批出按揭。
价格短期波幅大 有“送契”嫌疑
理论上，物业卖出价严重低于市价会有“送契”之嫌，对于业权完整性有严重影响，例如原业主于5年内申请破产，债权人有机会成功追讨期间“送契”的物业。当抵押品风险如此高，银行自然却步。
不过，上述因为市况原因而令价格出现大幅波动，“送契”嫌疑可谓相当轻微，市旺时银行由于抢生意都会只眼开只眼闭。但楼市现处于下行周期，银行取态消极，对风险避之则吉，故这些特殊交易后所申请之按揭，会比以往困难。
幸好张先生最终都找到一间中小型银行愿意批出按揭，但过程就充满了惊涛骇浪——要知道按揭申请触礁，随时是挞订收场。
看毕上述案例后，准买家要留意如果打算买楼上车，首先一定要查册，了解上手是以甚么价钱以及甚么时间买入。如果是短时间内以低价买入，就算现在是以市价出让单位，也要小心银行因为“送契”之嫌而不批出按揭。
银行批按揭手紧 买家宜避开问题单位
此外，物业是否“送契”，除了要视乎上手成交价外，也要留意土地注册处代价（consideration）一栏有没有填上金额，留白则代表是“送契”。
若果查册时发现单位有注上楼契，但没有注上买卖合约，即可能是近亲转让，这时候便要留意当时转让价格是否和市价偏离得较远。
最后温提，在目前楼市下行周期，市场是由买家主导，选择可谓目不暇给。如果心仪物业有机会因为特别情况而令银行拒批按揭，建议选择其他单位较好，因为现时银行审批按揭真的比以往手紧得多。
那么买楼前是不是应先到银行申请按揭预批？首先，按揭预批的时候，银行并不保证完全了解目标单位楼契的情况，因始终楼契仍在卖方手上，一般要签了买卖合约才会送到买方律师进行“睇契”。最终买方律师在楼契内看到任何古怪的地方，银行也不会放款。而近期各大银行已陆续取消按揭预批服务了。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料及相片由客户提供)