【星之谷】楼花按揭微松绑 三类准业主脱困 一类业主难翻身？
金管局近日出人意表地再度放宽按揭，令过去数年购入楼花住宅物业、并选择建期付款的用家，能够申请较高按揭成数。不过，是次政策并非所有楼花买家均能受惠，只有三类人可望解困。
自去年下半年起，金管局多次放宽按揭政策，但在相关措施生效前签署的临约未能受惠，当中包括：1.楼花期长达两年的新盘；2.准业主采用了发展商“先住后付”方案；3.一些原本只可借5成按揭的较大银码住宅。
这些买家申请按揭时往往遇上同一个难题，就是临约是2年前签订，惟期内整体楼价下跌约2成，物业估价远低于合约价，买家未能借足按揭贷款，需要额外擡钱，或者忍痛挞订。
即时申请防估价再挫
*今次按揭放宽正正帮助这些准业主。举个例子，假设李先生在2023年7月7日前签订临约购入了楼价1000万元的楼花，按当时政策，如选即供按揭最高只能借6成而不能申请按揭保险借取更高成数。如想借更高成数，就必需选择建期计划，即是要等到落成之后，再经按揭保险公司申请高成数按揭。*
*而最新安排是，不论签订临约日子，李先生只要找到提供意向估价的银行，便可在不用申请按揭保险的情况下直接借最高7成按揭，省却按揭保费之余，审批亦较快。而最重要是——选了建期上会的买家如预计未来物业估价进一步下调，现时转为即供按揭，亦可向银行提出按揭申请上会。如有意由建期转即供的买家亦需要经律师楼向发展商提出转Plan 事宜。*
贵价楼受惠按揭放宽
一些大额物业买家将更为受惠，特别是1,920万元至3,000万元类别。举例，陈生（化名）两年前买入2,000万元物业，原先估计最多可借5成按揭以获得1,000万元贷款额，讵料今天估价只有1,600万元，只借到800万元贷款额，需要额外支付200万元首付。
但在新措施下，陈生最高可借足估价7成，即可以借尽1,120万元，不但松一口气，贷款额更较以往有所提高。
仍有按保公司估得足
不过遗憾的是，一些要借8成或9成按揭才能成功买楼花的买家，新措施未有涵盖，仍然要面对估价不足难题。
要釜底抽薪，需要从按揭保险公司着手。现时市场上有两大按揭保险公司，其中按证保险公司最主流，惟万一估价不足，可尝试向另一间按揭保险公司着手，又或者向一间“私营按揭保险公司”扣门。近期笔者不少客户透过上述方法，其物业都能够估足价，相信是业主最后逃生门。
要注意的是，“私营按揭保费公司”按揭贷款额虽然最高可借9成，惟保费相对较高，没有折扣，并要经指定银行申请。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料及相片由客户提供)