施永青明言撤辣后楼市现根本性变化　两大利好因素料缔“上升年”

港府早前“撤辣”，将俗称“辣招”的住宅物业楼市需求管理措施全面撤销，终释放楼市购买力，一二手交投畅旺。但不少人担心是“虚火”，市况反弹过后会打回原形。但中原集团创办人施永青则预测，本港楼市“企稳”无问题，其他利好因素配合的话，今年年尾楼价可能会高过年头，变成一个“上升年”。

撤辣前仅自住需求撑住 且有制肘

施永青出席香港公共关系专业人员协会(PRPA) 周年晚宴，担任嘉宾讲者，席间“加插”他对楼市的看法。

施永青认为，撤销“辣招”，令楼市出现根本性的变化。在撤辣前，本港楼市只依赖自住需求来支撑，因外来需求、机构需求、短期买卖需求，甚至港人买第二层楼的需求，都被视之为对社会无益的行为，须出招制压，“在此情况下，市场得一只手托住，且无得发全力，因为刚需无全部落到买卖市场，有部份去咗租务市场，所以租金上升。”

他续称，市场只有自住需求，“得一边”，加上流通量低，令变现困难，因此小业主“卖唔出”被逼减价，即便是发展商卖楼也困难，“佢点会投新土地？”

更甚者，在撤辣前，连一向买来自住的潜在买家，都未必敢买，原因是楼是投资性产品，不像消费性产品，愈平需求愈大，“如果鲍鱼同鱼蛋价钱一样，需求实大咗，但投资性产品，如果价钱愈平，﹙下行﹚趋势未完的话，愈平愈无人买！楼价就会进入恶性循环！”

市场需求结构已变 还望两大利好因素

然而，上述情况已有所改变。施永青指出，撤辣后，楼市开放给海外需求，以至香港人投资收租需求，都可以反映出来，“市场需求结构变咗，多咗几股力量，所以市底牢固咗，我认为大家都系跌，如果其他因素不变，跌都会跌少过之前！”

施永青且相对乐观，认为两个因素利好市场。一是美国减息，令投资楼市的吸引力相对提升，“虽然美联储一时放鹰，一时放鸽，但基本上美国不可能维持高息，令经济受太多压力，一旦减息，供楼负担能力会上升，而投资回报要求会降低，因息口高企下，个个要求高啲回报！”

二是中国经济适应美国打压，找到生存空间。“之前形势令人担心，因为去年中，内地连出口都负增长，但今年一、二月表现超过市场估计，我睇中国经济会好返啲，中国有出口，香港先有转口，有转口先有物流，先有贸易及外汇，保险、专业服务都可以好返，楼市先有进一步上升基础。”

施永青补充，希望楼市转好，可带动市场情绪，“楼是不动产，如果连楼市都吸引到一批人来买，政府唱好香港都容易啲，但如果楼市又唔掂，股市又唔掂，点唱都好难好！我希望先搞掂楼市，股市跌到相对低，都可能有所反弹！”