【星之谷】政府三箭齐发扭转按揭玩法 夫妇甩名分途出击
财政司司长陈茂波于新一份财政报告中撤销所有住宅印花税的辣招措施，同日金管局亦宣布停止压力测试、并调高1,500万元以上住宅物业按揭成数。政府三招尽出，即时有新盘“一Q清”，至于措施长远而言能否挽救楼市，则尚有待观察，亦要视乎息口的走势，以及投资者的信心。而在各项新措施中，撤销新住宅印花税（NRSD）能鼓励投资者买多于一幢物业，毋须再以近亲转让（甩名）方式来悭税。然而，在特定情况下，物业甩名仍然有其重要性，可以帮助置业人士以最低成本申请最多按揭资金。
非首置税窒碍楼市
以往为限制炒风，政府在2013年起开始征收双倍印花税（DSD），规定非香港永久性居民或已拥有香港住宅物业的买家，最高税率更由4.25%增至8.5%；至2016年，政府再次提高非首置人士的置业成本，推出新从价印花税，对购入第二套或以上物业的个人或公司统一征收15%税款。
相关措施无疑增加物业投资者的成本，但“你有张良计，我有过墙梯”，以近亲转让物业方式去悭税亦应运而生，后者交易只需要支付从价印花税第二标准税率方式缴税，腾出来的首置名额可以再买物业，“借人头”显得弥足珍贵。即使在2023年施政报告中将新从价印花税减半，借人头买细价楼仍然有优势，因为300万元物业甩名，只需付100元印花税；再买另一层600万元首置税为2.25%，但如果旗下有物业，便要缴付7.5%，故甩名仍有著数。
有按揭在身影响贷款成数
时至今日，政府将所有辣税撤销，有利于购买第二个物业。陈氏夫妇（化名）亦打算趁楼价低吸纳一个500万元的单位，解决儿子将来成家立室的住屋问题。不过由于陈氏夫妇的自住物业仍有按揭在身，当年陈先生申请按揭时，需要太太作为担保人，故他们买第二层楼时，无论由丈夫或妻子申请按揭，都会被视为有multiple mortgages，第二个物业的按揭成数就需要减一成，即银行最高只能批出楼价6成的贷款，贷款者需要准备多50万元的首付资金。
另外，虽然金管局暂停压力测试，但申请按揭仍要通过供款与入息比率（DTI）要求，如果有按揭在身，供款与入息要求会由50%降至40%，相对而言申请人的入息要求需要更高才能通过。
第三，如没进行甩名，无论任何一方再购买新物业，原物丛的按揭供款都要计算在内。要通过供款与入息比难度甚大。
甩名分开申请按揭更着数
要弥补multiple mortgages的劣势，有两个方法。首先陈氏夫妇可以透过申请高成数按揭去补足按揭差额，但前题是第一个按揭已没有按保在身，而且因为有multiple mortgages，上按保需要支付的保费会较首置人士为高。而且仍然要面对更严苛的DTI要求。
另外一个方法则是分开供楼，只要陈先生将自住物业转名给陈太，自己在没有按揭在身的情况下，购买新物业就毋须再受multiple mortgages之苦。当然，这需要陈生和陈太的收人能独自通过新买物业和转名物业的DTI测试，但在新政策下就毋须再过压测，相信申请会较之前容易过关。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）