从特拉维夫的窗口看以色列的未来

哈马斯－以色列战争（哈以战争）已经持续了一年四个月，大规模的武装冲突带来了巨大的人道主义灾难。世界在聚焦战争进程，关注着四处纷飞的导弹和无人机。虽然以色列与哈马斯在今年1月15日达成的加沙地带停火协议。

不过，舆论普遍认为，该协议是区域内外复杂情势下多边有限妥协的产物，协议生效历经波折预示其全面执行挑战重重，维系和平的根基依旧脆弱。以色列总理内塔尼亚胡此前称，这只是“临时停火”，将保留“在必要时恢复战争的权利”。哈马斯则警告说，停火能否实施取决于以色列是否“履行承诺”。

如何判断未来的中东形势？这是一个问题。安邦智库（ANBOUND）研究团队认为，战争这个大议题，局势固然要持续追踪，但若想走在前面，对未来做出更具前瞻性的判断，可以通过一个市场窗口来观察。这个独特的“窗口”，就是特拉维夫的房地产市场。

特拉维夫濒临东地中海，是得到国际社会普遍承认的以色列首都。这座城市最初创建于1909年，经过百年发展，现已成为一座繁华现代的大都会，被称为“中东的纽约”。特拉维夫不仅是以色列人口最稠密的地带，也是该国的经济枢纽。它正在逐渐成为世界级城市。

据英国经济学人智库2021年对全球173个城市展开全球生活成本指数调查，特拉维夫已经将巴黎、苏黎世、纽约、洛杉矶等国际一线大都市甩在身后，成为全世界“最贵城市”。值得一提的是，特拉维夫都会区（含赫兹利亚、拉马特甘、阿什道得等卫星城）被称为“硅溪”，是以色列的创业圣地。统计表明，特拉维夫汇聚了以色列约77%的初创企业、81%的投资机构和85%的高新技术产业，也吸引了英特尔（Intel）、微软、Google等世界高科技巨头入驻。特拉维夫也有中国企业的身影。华为、小米和复星等都对这座城市有过相应的投资。

科技繁荣为特拉维夫带来了大量人才，也推动了当地房地产以及豪宅市场的崛起。据国际高端房产网站环域居2019年的一篇报道，曾经属于特拉维夫的贫民窟地区出现了显著的中产阶级化现象。一套全新单卧公寓的租金约为每月7000谢克尔（折合约15280港元），售价可达240万谢克尔。而在2009年左右的时候，同样品质的公寓可能仅售130万谢克尔，月租则在4000谢克尔左右。这是因为大量年轻科技人才搬入了这样的地区。

此外，在特拉维夫的海滨地区可以看到各式各样的新开发项目，而且完善的配套设施足以与美国高端楼盘相媲美。业内人士表示，在特拉维夫整日辛勤工作的技术人才愿意为豪华物业慷慨解囊，并对生活品质抱有期待，因此开发商竭力满足他们的需求。

需要指出的是，科技只是推动特拉维夫及以色列房地产市场的部分因素，另一大动力源于犹太裔移民热潮。上世纪九十年代，以色列爆发性地迎来了三百余万高质量移民，其中以苏联移民为甚。苏联解体后，大批犹太裔国家级科学家、工程师以及技术人员移民以色列。特拉维夫作为科技产业集中的地区成为了他们的主要目的地。近些年来，随着全球反犹主义再次兴起，来自欧洲、美国和其他地区的犹太人开始关注特拉维夫以及整个以色列的房地产市场。

有分析指出，许多犹太人将购置以色列房产视为一种“投保”行为，因为一旦本国的政治冲突和日益高涨的反犹太主义达到失控的临界点，他们还能拥有一个躲避纷扰的栖身之所。据了解，和温哥华或悉尼等城市相比，特拉维夫的豪宅价格对外国买家而言还是比较容易接受的。值得一提的是，因为经贸关系，许多中国公司曾将高管派到特拉维夫，他们需要为自己和家人找到住宿，这也助长了当地的房产热。据悉，中国买家不仅会买度假屋，也会花380万谢克尔到1500万谢克尔购买公寓，用于收租或日后出售。

2023年10月，哈以战争爆发。房地产网站Properstar的数据显示，特拉维夫公寓的价格从2023年9月的65109谢克尔每平方米降至冲突伊始的63922谢克尔每平方米。不过，公寓价格从2023年11月起开始回升，2025年1月已达71835谢克尔每平方米。与此同时，因为战争的突然爆发，特拉维夫的独栋住宅价格从2023年10月的48235谢克尔每平方米开始往下降，但不到两个月内特拉维夫独栋住宅的房价总体依旧呈现的是上升趋势。最新数据显示，2025年1月，独栋住宅需要70079谢克尔每平方米。也就是说，哈以战争并没有完全冲击特拉维夫的房地产市场，反而呈现一种“该怎么繁荣就怎么繁荣”的迹象。

这就是市场经济，这是一种脱敏的经济模式，所以可以用来观察和判断中东未来的形势。

虽然中东的战火纷飞，但是世界市场的投资者并不认同，同时也并不认同特拉维夫房地产的崩盘。有预测曾认为，持续的战争将在2023至2025年期间给以色列经济带来约670亿美元的民用和军用开支。然而，特拉维夫即便是处于战火纷飞的状态中，它没有被科技行业和其他投资者所放弃，所以该地的房价不跌反涨。这个“窗口”的表现说明，世界市场和外部世界，对特拉维夫及以色列的未来局势抱有相当大的信心。各种以色列的崩溃论，甚至虽然在宗教上还能找到痕迹，但实际却都可能是无稽之谈。

实际上，历史上的几次危机过程也显示，不管是战争还是经济问题，以色列经济恢复得都很快。可以相信，当哈以战争接近尾声和中东的局势开始缓和时，特拉维夫的房地产还会迎来更新、更高的发展高潮，变得更加繁荣。以色列强大的科技行业是一种底层发展逻辑，它持续为当地带来巨额投资与人力，加上更多犹太人可能会移民以色列，未来将一定会看到特拉维夫房地产市场更加兴旺，让这个“窗口”更加富有吸引力。

最终分析结论：

虽然战火纷飞，但以色列可能不会衰落，而会更加繁荣。来自全球的支持力量，也从未停止行动，所以以色列作为中东的区域霸权，今后将会继续存在，并且更加富有区域支配性的力量。

本文原载于2025年2月11日的安邦智库每日金融栏目