上海、广州、深圳齐发楼市宽松新政　业内期十月交易量止跌企稳

9月26日，中央政治局会议提及，要回应群众关切，调整住房限购政策。9月29日晚，上海率先全方位响应监管层对房地产业发展的新定调，六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，对限购政策、住房信贷政策、税费政策等进行了调整，《通知》自2024年10月1日起施行。

紧跟上海的步伐，广州也明确全面取消限购，成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市；同时，深圳发布措施，优化分区住房限购政策，将首套房最低首付比例调整至15%、二套房为20%等。

据《第一财经》报道，内地业内人士认为，全国范围内的房贷利率和首付比例都下行到历史最低位，限购政策也颇为宽松，但市场行情仍有提振空间，一线城市的限购等政策调整就在于提振市场信心，吸引那些曾经无购房资格、但有购买力的人群。同时，一线城市的新政也意味著，当前楼市进入空前宽松的阶段，为后续各地政策放松、市场持续回暖创造较好条件。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前将二套房首付比例下降一成，进一步降低购房门槛，对于改善需求者而言有较高吸引力。同时，9月24日央行释放宽松货币政策信号，未来降息可能性非常大，“降首付+降息”的组合可以有效降低月供压力和置业总成本。

据测算，以购房者认购1000万的房源为第二套住房为例，本次调整前，首付款约为350万，在调整后则为250万，减少了100万元，减负效应明显。若对比历史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。

十月楼市有望止跌企稳

本次新政中另一颇为市场关注的就是对增值税的调整，将个人对外销售住房增值税免征年限从5年调整为2年。

2021年年初，当时多部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》明确，将增值税征免年限从2年提高至5年。

58安居客研究院院长张波表示，这一条是市场非常期待的政策，大量的“以旧换新”需求市场现实存在，但是购房者换房成本高，尤其是交易税费高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市场盘活。

值得一提的是，新政策还取消普通住房标准和非普通住房标准。由于增值税、个税与普通住房标准挂钩，该标准调整后，可以减轻交易环节税费，有望显著降低房东售房成本，起到交易润滑的作用。

卢文曦表示，房东卖房需要缴纳增值税，不管是普宅还是非普宅，此前持有不满5年，都要全额征税；持有满5年后，普通住宅免增值税，非普通住宅收差额增值税。同时，房东卖房还需要缴纳个税，普通住宅按成交金额1%、非普通住宅按2%收税。这也就意味著，普宅、非普宅标准取消后，上述税费的缴纳也将大幅减少。

若以一套非普通住宅买入时300万元、现在交易价格为800万，持有时间超过5年时计算，政策调整前，卖家需缴纳约27.5万元增值税，个税为16万；调整后，增值税为0，个税为8万元，整体减负35万元。

业内认为，在交易环节上节省如此多成本，买卖双方都会得到实惠，房价上的损失可以在交易中补回来，谈判会顺畅很多。二手房交易的顺畅有助于置换需求持续稳定释放。

卢文曦认为，“金九”市场期待很高，但受天气和假期影响，导致前半段楼市表现不理想，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。进一步优化的政策会释放较多市场需求，黄金周的上海楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。