深圳多间银行执行“不封顶不放贷”政策　业内料有助降低烂尾风险

深圳多间商业银行要求，自周五（5日）起执行“不封顶不放贷”政策，有业内人士认为，这有助于降低烂尾风险。

据《每日经济新闻》报道，深圳房企人士及深圳一间国有银行工作人员均证实，已于周四（4日）收到相关通知，称“深圳多间商业银行要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。”

不过，房企人士就认为“影响不大”，“因为我们在深圳区域的楼盘已经接近封顶，（政策）对在深圳有较大面积土储但还没开发的房企会有较大影响。”

另一间股份行个人贷款经理亦表示，政策已自周五（5日）开始实行，“人行要求银行在个人按揭贷款方面，必须等项目主体封顶了才可以放贷，如果主体没封顶，是不让放贷的。”

那么，从银行的角度怎样才算主体封顶？据介绍，封顶之后才有竣工，而竣工指的是要国土部门验收，合格之后才算竣工。上述个人贷款经理表示，以30层的楼盘为例，封顶就是30层要全部完工，“里面装修可以还没好，但主体要建好。如果只是25层，还没建满30层，银行就没办法放贷。”

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他续指，“对购楼者来说其实是一个保障。”前几年深圳有要求主体须建立三分之二才能售卖，现在是要求必须达到封顶才能放贷。如果客户不通过银行按揭贷款购楼也可以，但就需要客户和开发商商榷。

事实上，“不封顶不放贷”在监管文件中早有提及。央行2003年发布的“121号文”和2007年发布的“359号文”，均提及要求封顶后才能放贷的政策。

其中，2003年发布的“121号文”要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。2007年发布的“359号文”提到，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，目前这一条款仍然有效。

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，上述文件已经明确规定封顶以后才能发放按揭贷款，不过由于楼价快速上涨，银行抢占楼贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶时放贷，封顶前放贷由此成为“潜规则”。

李宇嘉说，“由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾，封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险会加大。”

目前，深圳新楼供应量相比以前出现了显著下滑。据深圳中原研究中心监测，2024年深圳现售住宅项目4个，占比不足9%；现售住宅供应套数863套，占比不足5%。而2023年深圳现售住宅项目16个，占比不足11%；现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。

深圳市住建局数据显示，截至6月末，深圳新楼住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3个月，主要是新楼供应减少，房企集中精力去化在售项目，因此可售库存有所下降。