房地产市场风险正在向社会风险和金融风险转变｜安邦智库

近期，在房地产市场持续向下，房企违约不断的情况下，一些购房者由于购买了问题房企的“烂尾楼”迟迟不能复工而要求“断供房贷”。据媒体报道，近期多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陜西等多省份内的城市。开发商涉及恒大、新力、绿地、融创、康桥、鑫苑、蓝光、正商、美好置业等。《证券时报》的文章称，如果这股风潮蔓延开来，有可能对楼市造成负面冲击，对楼盘销售更为不利，也不利于金融系统稳定。

抛开法律层面业主断供是否合法的问题，以及资金监管、房企责任等问题，就目前房地产行业涉及的房企、银行、供应商、购房者等不同参与者而言，大量房企违约导致项目“烂尾”，购房者是最大的受害者。房企本身、金融机构实际上都把各种风险通过房屋销售转嫁到最终的购房者身上。所购房产迟迟不能交付，不仅不能入住，还要承担还贷的义务，而已经出现债务问题的房企更无从赔付其损失，所购房产也无法形成实物资产，不得不承担巨额损失。而各地不断出现的业主威胁“断供”，也从另一个方面预示著房地产市场的问题，房企违约的问题，已经不断发酵，正在形成社会层面的冲击。特别是在疫情冲击之下，居民收入下降，更难以承担相应的损失。越来越多的“烂尾房”业者提出“断供”，不仅仅在于维权，更多是出于生活压力之下的无奈举措。

据广发证券研究估计，目前违约房企停工面积平均占比20%左右，违约房企占行业总产能的比例约25%，估算行业停工面积约为行业施工面积97亿平米的5%左右(较高估口径)，总量约为5亿平米。从潜在受影响的银行资产看，据广发证券统计，假如停工5亿平米，按照1万元（人民币，下同）每平米资产价格测算，对应资产价值5万亿元，若都是已售项目、平均首付比例60%，则对应2万亿按揭贷款。购房者如果撑不住，金融机构更难以支撑，而作为始作俑者的房企本身早已“躺平”，这意味著最终需要社会层面承担相应的损失和后果。

目前大量房地产项目出现“烂尾”，自然是一些房企资金链断裂，出现违约导致停工所导致的后果。目前来看，这些烂尾项目基本涉及到恒大、融创等大型房企，也包括众多中小型房企。一方面，这些问题房企违约后没有资金推动在建项目完工，另一方面，银行、地方政府都采取了相应措施加大其调剂资金的难度，更无从获得新的融资。而目前出现违约的房企，很多处于“躺平”的态度，更多通过要求债权人债务重组来获得“残喘”，难有转机重新实现恢复。即使一些问题房企不得不出售资产，但不仅过程冗长，资金难以到位，而且数量上也是杯水车薪，难以满足偿债需求，项目“复工”更多只是一些表面文章。

与此同时，即使在政策层面开始转向，各地出台更多措施以稳房市、稳房价的情况下，房地产市场仍然无法摆脱整体向下的趋势。从上半年的销售、土地出让以及房地产投资等数据来看，仍处于大幅下滑的态势之中。同时，很多机构都警告，房企违约的情况会随著偿债高峰到来会持续。今年以来，实际上违约房企的名单仍然在不断加长。国际评级机构穆迪近日指出，中国房企的违约事件将会继续发生，房企过去追求高杠杆、高负债而埋下的“隐雷”仍未消化殆尽。穆迪认为，尽管各城楼市松绑政策正在产生正面效果，政府与银行支持房地产市场恢复的政策导向日趋明朗，穆迪却表示财力薄弱的开发商违约风险仍较高，年内将出现更多违约，有大量境外债务到期及流动性较弱的开发商的融资渠道依然紧张。

在这种情况下，如果任由问题房企违约导致的矛盾发酵，不仅不能改善房市走向，反而会对整体经济、社会带来更多负面的拖累。据高盛集团的经济学家称，国内房地产市场的痛苦预计将使中国今年的经济增长受到1.4个百分点的影响，这仅比疫情防疫政策所造成的影响低0.2个百分点。安邦智库（ANBOUND）合作学者盛松成表示，房地产开发投资增速放缓不但会对房地产业自身发展产生较大影响，还会进一步拖累经济增长，成为中国下半年经济恢复的重要障碍，需要及早应对。

就此而言，在这些问题房企问题难以“拯救”，市场出清成为必然趋势的情况下，在政策上对于违约房企的处置问题需要及时予以推动，避免这些问题房企继续影响市场，导致局势的不断恶化。安邦智库的研究人员曾经指出，在问题房企出清之前，房地产市场的下行趋势难以得到扭转。其不仅影响到购房者，更对企业投资、居民消费，以及金融机构稳定都带来不稳定因素，难以扭转市场预期。只有那些高杠杆、周转率较快的企业被淘汰、消失，行业发展才能走向良性发展道路，才能实现房地产行业的转型，和整个市场趋势的扭转，从而树立市场信心。

当然，推动房地产市场出清，定向“爆雷”，不可避免会对金融稳定和经济稳定带来伤害，这需要有极其细心而细致的“精准调控”的过程。不过，从2019年以来，房地产市场违约不断的现状，已经有足够的时间来帮助供货商、金融机构采取必要的风控措施。在目前情况下，政府主导进行市场化的违约房企重组，不至于引起市场的恐慌和风险的蔓延。与之相反，对于问题房企处置久拖不决，不仅使购房者处境更为困难，也难以实现资产的有效盘活，反而使得众多涉及者的利益不断受损。

最终分析结论：

在宏观和微观环境发生巨大变化的情况下，国内房地产市场的风险正在向社会风险和金融风险转变！然而，要防止风险蔓延，不是市场自发调整所能够实现的，需要政策层面的介入，通过对违约房企“精准拆弹”，实现房地产市场问题企业的出清，才有可能真正缓解房地产市场的风险。

本文原载于安邦智库7月13日的“每日金融”分析专栏。