一线城市盲抢楼业主日涨七十万　中央急降温约谈涉擡价中介

在本港楼价逐渐下滑之际，国内一线城市却热火朝天。近日，上海市链家楼房中介公司成为众矢之的，遭沪市住建委约谈，调查其“不规范的经营行为”。舆论指责链家以高价“扫货”及吞并同行中介，企图垄断楼房供应，另还鼓励二手卖家“虚报”更高价格，借此收取丰厚佣金及进一步哄擡房价。

中介商一向利用资本和讯息优势，于市场争取更多讨价还价的筹码，“不规范的经营行为”大概早已存在。链家于此时惹来媒体与监管部门“关注”，不只因其做得太过火，也因沪市楼价近期节节上升，惹来民怨。该市于去年便以1.4万亿元人民币总成交额，夺得全球最大房地产市场头衔，炽热趋势延续至今。

与此同时，一种近乎于焦虑的紧张状态在刚需购房人群中蔓延。一些成交案例也在刺激著所有人的神经，“房子还没过户，就涨了一百万元”，“房东疯狂跳价1天涨70万元”的消息也挑动著购房者的神经，令当局不得不出手试图为楼市降温。

其实不只上海此领头羊，内地一二线城市亦遵此趋势，楼价持续上扬。据路透社整理国家统计局数据所得，1月内地70个大中城市新建住宅价格同比计上升2.5%，连升4个月，涨幅亦扩大；环比计则已连升9个月，涨幅亦增加至0.4%。

去库存政策收局部成效

去年，内地楼市价格不振，库存积压严重，开发商于是拖慢动工建造速度，买家则持观望态度，不愿入市，其时似会形成“看跌”预期，导致楼市更为疲软。

有见及此，中央频频出手，纾缓库存积压问题，期间两度降低首付比例，惠及首层及第二层楼房，以鼓励民众于自住以外，购买多一个单位；又地方政府（一线城市除外）陆续取消各项限购措施，如批准外地投资者入市；人民银行亦执行宽松货币政策，连番减息降准，效果之一即为鼓励房贷增长，以提振需求，支撑各地下滑楼价。

去年，内地楼市价格不振，库存积压严重…有见及此，中央频频出手…

时至今年初，中央已表明“去库存”为中期政策目标，继续为楼房交易拆墙松绑。今年1月内地新增贷款创新高，高达2.51万亿元人民币，超乎市场预期，其后官方再度下调首层及二层楼房的首付比例。人行行长周小川承认货币政策“稳健略偏宽松”，又认为个人房贷占总额贷款比例偏低，显示该业务尚有长足发展空间。

现时一二线楼市遇上“小阳春”，价格回升，反映中央宏观调控目前收得局部成效。但未来仍要留意几大现象，适时评估及调整“去库存”策略。

正如国家统计局高级统计师刘建伟所言，不论环比还是同比计，地域差异十分明显，各地楼市反应不一。一线城市楼价上涨迅速，大部份二线城市楼价则回稳，但三四线城市仍持续下跌。

三四线城市个别规模虽小，但加起来总量巨大，占全国新房销售面积最大比例，故此相比路透社70大中城市数据，其楼价走势亦更有资格为全国指标。惟有三四线城市楼价亦回稳，中央才能确定已完成“去库存”任务，此大概非费一两年之功不可。

现时一二线楼市遇上“小阳春”，价格回升，反映中央宏观调控目前收得局部成效。

楼价上涨过快增金融风险

另一方面，内地楼市亦已展开自愈疗程，供应需求正在搜寻均衡点。据人行统计，相比2014年，去年底全国个人购房贷款余额增速加快5.7百份点，反映更多买家入市购房；同时，房产开发贷款增速减慢3.8百份点，而地产开发贷款增速则减慢12.9百份点，反映房地产商正削减投资和未来供应，转为以清理手上库存为首务。

于市场自愈期间，假如房地产投资持续缩减，或牵连上下游行业，包括水泥、钢铁、家具等等，又影响依赖卖地收入的地方财政，中央大概需另行筹划政策，抵销此等负面趋势。

最后，坊间传言，上海链家“罪状”不止于企图垄断市场，哄擡楼价，此中介商还涉嫌为“影子融资”扯线。

有论者认为上海楼价暴涨，其因由不惟需求上升而已…

例如，财困企业手上有价值1000万元楼房，抵押给银行一般只能取得五成价值，即500万元现金，难解燃眉之急。于是该企业勾结中介，安排“亲戚朋友”以1500万元购入楼房，由其以个人身份向银行借取七成按揭，支付1050万元予该企业。

因此，有论者认为上海楼价暴涨，其因由不惟需求上升而已，其中有不少混水摸鱼之辈，利用“去库存”政策时机，绕过信贷监管，由银行手上捞取现金，“最后坏账留给银行，是几年后的事”。对于企业上下其手，转移财政压力予金融体系，正如周小川所言，相关部门需加强监管银行放贷，否则“去库存”进程节外生枝，徒增总体信贷风险。