住宅过剩社会：单位增多　买楼却更难？日本房屋问题给我们的启示

城市里兴起一波又一波建设高楼住宅的热潮，郊区的新住宅开发也方兴未艾。空置住宅的数量不断增多，但对于普通百姓来说，买楼依旧困难。为什么会出现这种现象呢？

文：野泽千绘（明治大学政治经济系教授）

受疫情等影响，日本低生育率进程日益加快。2000年日本出生人口大约为119万人，2021年降至81万人，创史上新低，人口减少的速度快于政府的估算。但直到现在，大城市里高楼住宅的建设接连不断，大城市郊区和地方城市的农业用地持续被开发成住宅。笔者曾在2016年将这种现象称为“住宅过剩社会”。6年多过去了，在疫情影响下，住宅过剩社会发生了怎样的变化呢？

住宅数量成长，但民众买楼还是难

由于新建住宅供给旺盛，第二次世界大战结束至今，日本的住宅总量越积越多。日本总务省每5年实施一次“住宅与土地统计调查”，结果显示，2018年日本的住宅存量比家庭总户数多出16%。从数量上看，日本并不存在住房不够的情况。

房地产价格的走向又如何呢？我们可以通过“房地产价格指数”的变化来了解一下。从2013年左右起，公寓商品房（包括二手房）的价格一直上涨。独栋住宅也因为员工人手不足、木材不足、材料价格高涨等，从2020年4月左右起呈上涨之势。利率低，加上疫情导致居家办公的需求增多，很多人再次意识到现有居住条件无法令自己满意，比如“房子太小”“房间太少”“墙壁太薄，噪音大”等，特别是租赁住宅品质低劣，这些因素使得购房需求变得活跃起来。

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2022年4月，公寓的价格指数为180.3，是2010年平均指数的1.8倍，涨幅巨大。日本不动产经济研究所发布的《日本全国公寓市场动态》显示，2021年推向市场的新建公寓均价（按70平方米换算）分别是：东京都区部8757万日圆（约527万港元），首都圈6475万日圆（约388.7万港元），大阪市5943万日圆（约356.8万港元），等等。据称，这些价格高昂的公寓的主要购买者是夫妻双方年收入均在700万日圆（约42万港元）以上经济实力较强的家庭，他们出于入住等实际需求、房地产投资、降低遗产继承税等目的购房。随著新建公寓的价格上涨，二手房的价格也在上涨。

住宅存量数字持续成长，包括年轻人在内，一般民众的买楼难度却有增无减。20世纪90年代初，作为应对泡沫经济崩溃的经济措施，为了处理大量的不良债权，日本政府推行放宽建筑容积率等限制的政策，以期有效利用起那些被“套牢”的土地。因此，与泡沫经济时期相比，现在可以建造规模更大的公寓。以大城市为主，每栋能容纳特别多住宅套数的高楼公寓建设热潮方兴未艾。

住宅建设是民间商业行为，开发目标理所当然地被锁定在预期带来高收益的地区，相应地这些地区就呈现住宅套数越积越多的态势。然而，大城市中心地段昂贵的房产即便存量增多，也并非一般民众能买得起的。

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开发风险高的宅地将给后代带来沉重负担

大城市圈的公寓和独栋住宅价格上涨加大了买楼难度，疫情又促使远距办公得到快速推广，人们于是开始在郊区寻求价格适中且室内布局灵活的大房子，这一动向日益明显。在此，笔者想提醒大家注意一个问题，那就是在严重水灾频发的背景下，浸水风险高的低洼农业用地也正在被用作住宅用地。

根据日本《城市规划法》，很多情况下，郊区大面积的农业用地原则上属于应该限制开发的区域或者等同于几乎没有住宅开发监管的区域。经2000年修订，日本《城市规划法》对大城市郊区面积广大的城镇化调整区域放宽了限制，各自治体可以自主判断能否将其用于推进新住宅开发。结果，很多自治体将开发需求转移到了城镇化调整区域的农业用地区域，而不是原本应该优先开发、建设的城镇化区域。

后来，在自然灾害频发的背景下，日本政府于2020年对《城市规划法》等的部分条款进行了修改，调整了政策方向——城镇化调整区域中，原则上限制在那些预计存在三米以上浸水风险的区域开发新的住宅。但法律修订生效后，还有自治体为了尽可能地增加人口，继续推进开发，并不打算考虑改变放宽灾害风险极高区域限制的政策。

农业用地大多位于浸水风险高的低洼地带，地价比现有城镇区域便宜得多，因而能够供应价格适中的住宅。市、町、村都想先尽可能地增加人口，房地产公司想多卖出房子，买楼的人想入住既便宜又宽敞的房子。不过，如果继续优先满足这些需求，目光短浅地容许在灾害风险高的农地上进行宅地开发，就会增加灾害发生时及灾后重建的公共成本，甚至给子孙后代带来沉重的负担，把问题留给他们去面对。

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空置住宅存量虽大却未上市售卖

考虑住宅存量的时候，我们也不能无视空置住宅。从1993年起的25年时间里，空置住宅数量翻了一番多，达到了849万套，住宅空置率达到13.6%，成为助长住宅过剩现象的主要因素。如果能有效利用好空置住宅，那么在此前基础设施已经完善的郊区，也是有可能促进二手房交易的。再进一步，如能拆除已经老旧的住宅，在原址上重建新楼，那么就有助于促进街区的新陈代谢，或许也有助于纠正人口过度集中在大城市中心的现象。

可能很多人觉得，有住房需求的人购买或租赁这些不断增多的空置住宅，岂不是两全其美？

遗憾的是，空置住宅“存量大却不摆出来卖”的状态一直在持续。笔者调查了各个地区的住宅空置情况，了解到人们出于“继承的房子留有自己的回忆”“整理遗物很麻烦”“不想放弃祖辈代代相传的土地”等理由，往往执著地选择“先这么放著吧”。此外，房产继承关系太复杂导致住宅空置的情况也不少。也就是说，需求是有的，可供利用的空置住宅却没有进入房地产市场。

特别是那些古老的街道或村落，得益于先人的智慧都坐落在灾害风险较低的区域。日本经济高速成长时期规划建设的城镇，也有很多地方采取并完善了防灾措施。这些地区因为较早实现了城镇化，居民老龄化和人口减少等现象日益加剧，新老交替停滞。

故而在大城市郊区和地方城市，空置住宅很难实现市场交易，无法得到有效利用。想在灾害风险较低区域买楼的需求虽然存在，但始终摆脱不掉“买楼难”的现实问题。

诚然，这些空置住宅中也有一些是“负资产”，随著建筑物荒废，所在地区衰败，想卖卖不出去，想租租不出去。但通过实际调查发现，只要能找到真诚待客的房产仲介或非营利性机构，锲而不舍地交涉，越来越多的房主也愿意转让或出租给值得信赖的人。有的自治体致力于开展“闲置房屋银行”，开设网站介绍闲置住宅的资讯，成效也在逐渐提升。今后的课题是如何让这类动作变得更加活跃。

关键是要增加民众买得起的住宅数量

住宅过剩社会这一结构性问题，在过去的6年里并没有多大变化，反而加剧了“买楼难”现象。特别是在日圆贬值的情况下，如果外国资本以倒卖房产为目的积极投资，楼价还有可能进一步上涨。

要想缓解“买楼难”，关键是要将政策重点放在增加民众买得起的住宅数量上，而非所有住宅一概而论。为此，比如针对公寓楼开发放宽容积率限制的同时，纳入一种新的视角，即从公共福利，将开发所获收益回报社会等观点出发，向中低收入阶层供应其买得起的住宅。经济实惠的房子不多，这在其他各国也是一大城市问题。比如在美国，不仅是政府部门，GAFA等大型企业也开始想办法供应经济实惠的住房。

日本各地也开始采取一些新的举措，以促进闲置住宅的流通和利用，比如京都市计划引入“房屋空置税”（正式名称为“非居住住宅利用促进税”），这在日本尚属首次。无论如何，在人口日益减少、灾害频发的日本，要从城市圈整体的角度来把握好住房位置和数量的平衡，这一观点是必不可少的。毫无疑问，日本到了应该从根本上重新审视那些从经济高速成长时期一直延续至今的住宅政策和城市规划的时候了。

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