烂尾危城︱马来西亚豪宅盘变鬼城　内地苦主：供款百万、住不了人

“我买楼后五年才意识到这个房子是个泡影、是骗人的，感觉很气人，不想大家继续受骗了。”来自北京的杨婷婷向记者表示。她几年前以10年分期、月供近两万元人民币购入了马来西亚大型楼盘“森林城市”（Forest City）一个单位。2019年收楼时，她才发现所买的单位“货不对办”，想要退房却不获受理。
后来，她发现全国各地要求退房的人很多，且涉及的金额庞大，惟开发商一直消极应对，她感觉对方属不良营商手段，基本就是夸大宣传、虚假宣传，渴望取回公道。

2016年5月，来自北京的杨婷婷参加了一个4、5天的考察团前往马来西亚，期间有销售人员向她们一行人推销位于柔佛州（Johor）新山市的碧桂园森林城市楼盘，她向《香港01》表示：“我起初并没有想过要买楼，但对方不断推销楼盘有多好，包括一带一路、高铁、轻轨、往来新加坡的绿色通道和海关大桥等，加上当时签证也很方便。”此外，当年的第二家园计划亦只要求申请人在当地银行存入15万令吉（约27.4万港元）即可，门槛并不高。

由于在行程之前，她已在国内著名电视台、北京市内的公交和地铁上见过相关的楼盘广告，故对其有一定信心。最终，她在当地销售人员的游说下，马上拍板以约180多万人民币的价钱，购买了一个面积约648呎的楼花单位；首付先付了将近20万，其余的款项则在国内以第三方贷款协议分十年、月供19,400元人民币供款。

2019年9月收楼时，杨婷婷始发觉所购单位质素并不理想，并跟预期有出入：“加上当初销售代理告知买的是‘无敌海景’单位，而且属顶楼高层单位，所以价钱较贵。”但正式收楼时才发现所谓的“无敌海景”只是一丁点海景，因单位的对出视野实际上被其他建筑物挡了一大截视野。她本不欲签收楼书，惟在销售人员的再三游说下，认为日后大可再图转租转售，于是还是签了。

2021年，她在办理房产证时更发现单位原来并非住宅用途，而是商业共管式公寓。为此，她到开发商处维权，以对方擅自将住宅改成商业为由要求退回全款。然而，她表示：“他们很消极，置之不理，拒不退房”。

她又指，当初买这层楼很大程度是因为开发商承诺的华侨生政策，即为业主子女提供特别的课程，以轻松考入内地一级名校的通道。但她批评说：“可现在此一政策也是虚构的，其他如独立海关、免税岛等也无一落地。”

“森林城巿”楼盘位置图：

“开发商专坑自己人”　誓要回退款

由于收楼后出了上述种种状况，加上单位一直租不出、也卖不去，故她持续供款至2021年8月，合共还了五年贷，总数130多万元人民币，最终停止余额供款。后来，她认识了一群经历相似的苦主，便一起组织维权，曾到过碧桂园展厅，也报过警，又先后去过许多不同部门，但相关的部门均指物业在海外管不了，有的就不断往下推，或说是其他地方负责。她还曾先后联络过四川、北京、广东以及国家级监管部门，惟全不获受理。她向记者坦言：“唉，这条维权路很辛酸。”

不过，杨婷婷并没有前往马来西亚维权，她解释：“因我听说有人曾在当地打官司也是败诉，而且疫情原因已有多年无法前往当地，疫下我们申请签证也很难，加上一群苦主各有各忙，难以一同前往当地处理问题。”

对于这次买楼的决定，杨婷婷坦言感到后悔，她说：“我不仅上当受骗了，其实还违反了国家的外汇管理条例，因这个情况国家本来就是不容许的，是有明令政策的。销售人员明明知道这个情况还卖房子给我们，这不是坑人吗？”

2017年初，为防止人民币贬值而引发的大量资金外流，内地实施了外汇管制措施。部分内地买家无法将资金转移出境，使得“森林城市”的销售额大幅缩水，从2016年的200多亿人民币，跌至2018年的不足70亿，也变相导致楼盘滞销、变成“鬼城”般的现况。

“森林城巿”人影罕见，餐厅商户都已停业，售楼处亦不见有销售人员：

维权之路不易行之外，祸不单行的是杨婷婷在疫情下自身也有约700万负债，需要卖掉自己国内的房屋。30出头的她生于四川一个农村家庭，双亲皆为农民，两老如今也没有工作，身体毛病也多，仅靠她一人支撑家庭。两年前，她更因为这层楼而有段时间感到很抑郁，差点想不开。她坦言：“对于我这种家庭来说，一百多万不是小数目，我不是富裕家庭，也不是富二代，我真的很需要这笔钱。”

不少内地苦主事实上也是看了开发商在国内铺天盖地的广告而对该楼盘有信心，杨婷婷更指该楼盘买家近九成都是中国人，她批评说：“开发商专坑自己人，苦主们有的是动用老人家的养老钱、有的是一辈子的心血、有的是孩子的学费，甚至有的不够钱还用信用卡贷款的，各种各样都有。”

撇除单位本身的问题，杨婷婷也质疑开发商在销售期间没有就马来西亚的重大政策变更作出通知，包括2018年大马政府已禁止“森林城市”售予外国人的情况。她表示：“当时我还未收楼，如果知道的话我根本不会在19年收楼。”

“我的初步想法是通过诉讼途径解决，但这相信很困难，绝不容易走。之前有人打败诉，不论是国内还是马来西亚，所以要做好全面的准备，才去做这个事情。”杨婷婷重申未来肯定会继续维权：“老百姓赚的钱真的不容易，尤其是当我将积蓄全部放进去后，遇上疫情、个人困难、经济危机，需要卖楼、抵押房子的时候，我就有更强烈的感觉要将钱要回来。”

就上述内地苦主的指控，碧桂园回复《香港01》表示，不满的业主仅属少数，并强调已有不少业主满意单位并入住森林城市。此外，该公司指出森林城市为城市级综合发展专案，土地报建皆为商业性质，可综合开发住宅及商业产品，“对比住宅产品，商业产品的服务配套相对完善，且是目前大马地产的发展趋势，许多当地高端服务式公寓也大多是商业产品为主，因整体价值更高。”

至于华侨生政策，碧桂园表示这是由中华人民共和国教育部统一管理，根据相关法规定义：华侨考生，考生本人及其父母一方均须取得住在国长期或者永久居留权，并已在住在国连续居留2年，两年内累计居留不少于18个月。若考生本人或其父母一方未取得住在国长期或永久居留权，但已取得住在国连续5年以上（含5年）合法居留资格、5年内在住在国累计居留不少于30个月，也可参加报名。目前，森林城市已引进美国百年历史名校嘉德圣玛丽国际学校（Shattuck St Mary's School Forest City），提供从幼稚园到高中的国际学校教育。

这间内房龙头企业又指，“森林城市岛上运营的店舖超过30间，涵盖中日韩马特色餐饮、日用百货、家居设计、奢侈品购物及免税烟酒等不同方面，服务岛上居民和旅客。该公司相信，随着疫后经济复苏及通航恢复，项目的业主及游客将进一步提升，预料有更多商户积极考虑在当地恢复或开设店舖。”

而买家担忧的“2018年大马政府已禁止“森林城市”售予外国人的情况”，碧桂园指出，早于2018年8月28日，马来西亚首相已发表声明，表示该国欢迎包括中国在内的所有国家及地区的游客。声明也指出，关于外国人购买房产的相关条件及要求，无论任何国籍都可通过公开管道获取。（编按：2018年马哈蒂尔领导的希盟政府在短暂表明禁止外国人购买森林城市的房产后，改口表示外国人可以在森林城市购买房产，惟强调当局对签证有若干限制，这使得不少中国投资者对在马来西亚置业有所却步。）

最后是有关“停工、住在当地的人也返回中国”的说法，碧桂园指出实为在马来西亚政府行动管制令期间，森林城市根据政府要求，建筑施工、绿化养护等工作暂时停工，后续随着政府经纪领域开放的政策下，早已根据政府标准化操作流程（SOP）指导有序地展开复工，现时相关建设工作有序进行。

第二家园“变天”打击大

上述的大型楼盘之所以吸引，与马来西亚近年力销的“第二家园计划”（MM2H）不无关系。这个东南亚国家由于物价低廉，生活文化与华人相近，故计划吸引了不少来自内地和香港的人士申请。然而，因新冠肺炎疫情的原故，不少申请被搁置之余，及后计划的申请要求更大幅“加辣”。

2021年年中，大马政府宣布MM2H计划“变天”，所有申请由旅游部转移至内政部，申请门槛亦大大提高，其中包括申请者由每月海外收入最少为1万令吉（约1.8万港元），大幅增加3倍至每月最少4万令吉（约7.24万港元），申请者更必须一年内在大马最少逗留90天；银行定期存款要求大增至100万令吉（约183万港元）；流动资产要求亦提高3倍以上，至最少持150万令吉（约274万港元），令不少申请者大失预算。杨婷婷表示，自己还未来得及申请，门槛已提高到她不合资格。

这波变更或许也间接使得森林城市的楼盘更加乏人问津，网上也有人声称买入了单位，面临收楼延期、停工、无法放租放售等问题。一位内地苦主在社交平台小红书透露，2018年付了全费200万人民币，却一直收不到楼。这位苦主指自己也是看到内地的电视广告才买的，因相信这些广告“不会骗人”。他续说：“当时开发商承诺可以办理第二家园无限往返，结果付清费用后才知道第二家园特别难办理，甚至无法办下来。”他又指，听说该楼盘现已停工、住在当地的人也返回中国。

还有一名来自深圳的买家在小红书表示，几年前买入“森林城市”一个约800平方呎的单位，2020年好不容易收了楼，之后再花7万元装修，还添置了电视、茶几、床、衣柜等全屋家具，打算出租。然而，单位至今一直无法出租或出售，心里感觉很无奈。她直言：“当初自己和老公对海外置业也一窍不通，买楼完全是因为首付便宜，加上也无法负担在深圳置业。如今对着这间摸不到的房屋，不知何去何从。”

缺乏法律框架保障　退款或永远等不到…

马来西亚科技大学建筑环境与测量学院副教授Mohd Najib Bin Mohamed Razali向《香港01》表示，当前的法律仅保护因未能履行合同义务而产生的法律后果，并提供时间来纠正问题。不过，该国目前并没有任何正式立法保护楼宇买家免受取消回赎抵押物业的影响，亦没有法律途径来处理或避免停工或烂尾的建筑项目。他直言：“这些烂尾项目的影响全都落在买家身上，成为首当其冲的受害者”。

Razali解释，马国现时监督房地产业项目的法律只有1966年的《住房开发（控制和许可）法》（Housing Development (Control and Licensing) Act），该法已经过几次修订。他表示：“遗憾的是，该法案无法完全解决烂尾房屋开发的问题。另外，诸如缺乏针对楼宇买家的专门法庭，以及缺乏房屋赔偿保险和土地政策等因素，均加剧了烂尾楼项目的问题。”

虽然如果无力偿债的开发商放弃开发项目，买家可以因违反买卖协议而向开发商提出终止合同和退还购买款项的索赔。然而，Razali指出：“买家在现实中必须等待很长时间，才能让破产的开发商或清算人退还他们的钱，甚至永远不会等到。”

另一个可行的办法是，可以终止买卖协议，惟得符合特定条件，包括必须在发展商的书面同意下终止买卖合约、必须在第一份买卖协议执行后的六个月内提交申请、要终止买卖协议，必须至少有75%的买家同意。批准申请的决定最终由房屋部长决定。可见这方法的难度一点也不少。

那么，如上述内地买家购买马来西亚楼是否没有保障？Razali表示，不论是对于本地和外国买家而言，在马来西亚购买房屋的规则和规定是相同的，“我对国内外任何买家的建议是，要熟识当地的规章制度。不仅需要了解作为买家的权利，还需要仔细阅读买卖协议中的条款。”他指出，假如遇上任何问题，外国买家也可如当地人一样，可以随时向现有的法庭报告，即房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）和分层法庭（Tribunal for Strata）。

说到底，买楼置业本来已是人生一个重要的决定，而“隔山买牛”以至移居海外更是十分不容易。在海外买楼、买楼花的风险高，加上疫情对中国内地及东南亚经济及房地产影响不容忽视，投资者需加倍审慎。

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