波兰华沙纳米楼掀住屋大辩论：当地人抗拒“小香港”楼盘？

“（这里）每一厘米都很重要。浴室安装了趟门，使可用空间更大，而最重要的是，配上了品味独特的装潢。”Artur Zagajewski说。他的家布置得有点欧陆宫廷的感觉，水晶吊灯、云石地板、雕像、各类金色摆设等，仿如置身凡尔赛宫的一隅。只不过，这个面积只有不足194平方呎的地方，却是他位于波兰首都华沙（Warsaw）的家。

近年，这个中欧国家兴起了极简主义的住屋风潮，像香港般的“纳米楼”蔚然成风，但同时却掀起了当地对于这种病态式建筑的批评声音……

Zagajewski居住的楼盘名为Bliska Wola Tower，由两楝建筑组成，楼高19层，合共3,000个单位。乍看之下，虽然他的单位十分金碧辉煌、排场十足，但不论是楼盘外观、建筑的挤迫感，以至内部空间，都很像香港式风格的楼盘。而他的家虽然看上去空间很大，但其实这是由于他屋内镜面多且没有放置床而已，他每晚只是睡在梳化床上。

这位植物学家曾游历过许多地方，如今视这个蜗居为长远的家。他向《德国之声》（Deutsche Welle）坦言：“这样的单位对我来说已经足够了。我一直是个隐士，所以能隐居于这片和平与平静的‘飞地’（enclave）就很足够了。”每天晚上，他都会从单位的窗户欣赏华沙市中心的景色；他还打算待一切装修办妥后在家中举行入伙派对，邀请朋友们度过一个愉快的晚上。

据知，此一极简主义的居住潮流是当地大城市房地产发展商的新炒作，这些公寓大楼一般尽可能靠近市中心，当地人经常称这些楼盘戏称为“小香港”或“华沙的香港（Warsawski Hong Kong）”，因其密集的街区让人联想到香港同样的挤迫建筑环境。但这些楼盘依然吸引了不少人入住，尤其是那些想要廉价、可短期租赁的人。

“当你考虑到你实际上需要多少来生存和睡眠时，你可能会得出这样的结论，即你不需要也不必拥有一个很大的公寓单位。”华沙大学建筑系学者Tomasz Olszewski说：“你不必自己终生拥有一个物业，而是可以在此租用，接着明年你可以移居到其他地方，你今天可能在华沙、明天在慕尼黑，过两年你可能身在香港或者杜拜。”他认为，极简主义是未来的重要发展方向。

纳米楼大行其道皆因俄乌战事？

波兰全国有近九成的人拥有自置居所，因此上述以租务为主的楼盘可算罕见。但这却是近年深受当地投资者欢迎的房地产项目，数以千计的人购入后将其出租图利。

这是由于该国近年面临严重的住房短缺问题，据估计住房短缺可能多达150至200万个单位。因此，当地不少发展商最近纷纷投入类似的纳米楼发展项目，带动当地来住房建设速度创下历史新高。

自2022年俄乌战事爆发以来，数百万难民从乌克兰来到波兰，使得这个住屋问题变得更加严重，估计现时仍有约有100万人留在该国。一方面，大量的人口涌入使得住屋供应变得紧张，另一方面，房价上涨、高利率以及俄罗斯乌克兰战争的经济影响等因素，也导致波兰新房销售曾下降近40%之多。

以办公室、酒店、服务式单位巧立名目

然而，这些纳米楼其实是非法的，它违反了波兰住宅法律的规定。华沙银行区信贷顾问Adrian Wasowski表示，当地的公寓面积必须至少有逾269呎。对于纳米楼成为当地建筑潮流时，他解释了当中的灰色地带：“当发展商建造的空间低于这个最低面积时，它们改以商住服务式单位来计算。”这也解释了为何在这些大厦的“水牌告示”也将这些纳米楼的楼层列为“办公室”。

事实上，Bliska Wola Tower是由公寓、商业单位和办公室组成的大型综合房地产项目。其发展商为JW Construction，该公司的创办人兼董事长 Józef Wojciechowski 是波兰最富有的人之一，身家约5亿美元（约39亿港元）。

JW Construction将项目中的一些单位宣传为“微型公寓”。而根据当局的说法，这个“楼盘”是根据酒店许可证建造的，才得以建成那么小的房间单位。但市政府官员向当地媒体指出，这些“微型公寓”实际上并没有真的作为酒店的一部分，而是偷偷地放在公开市场上出售。

当局连番出手势禁“病态发展”

此一发展商试图在给定地皮上最大限度地增加公寓单位数量的做法，在波兰俗称“patodeweloperka”（波兰语中“病态”和“发展”两个词的混合词）。

虽说，上述的纳米楼在波兰有一定的需求，且在短时间内能尽快满足房屋供应的需求。但自去年1月以来，相关的问题早已引起了波兰政府的关注，其中最恶名昭彰的Bliska Wola Tower更是受到“重点照顾”。华沙市政当局拒绝为该新建筑群中的 157 套“微型公寓”颁发认证，甚至指发展商未能证明所谓的酒店客房符合当地的法例要求。Józef Wojciechowski谴责了当局的做法，还批评当地官员的“无能、无知和阻挠”，认为他的公司及其购买这些房产的客户是合法行事的。

发展商又辩称，购买“微型公寓”的人是为了将其作为短期出租物业来经营，“是提供酒店服务的一种形式”。他们也指出，所有合约都明确表明这些房产是非住宅房产，并且要对销售进行相应的征税。

早于这个开发案之前，政府已经宣布将寻求制止这种普遍存在的纳米楼的做法，这种做法导致了许多新开发项目中的住宅单位紧密地挤在一起，而且往往缺乏自然光线、隐私和绿色地带。

最终，政府宣布了收紧建筑法的计划，将禁止建造不符最小建筑面积规定的“商业单位”，然后将其作为公寓出售。住宅建筑也将被要求建造在距离地皮边缘至少6米的地方，而不是目前的4米；阳台之间还需要至少有4米的间隙，或是在阳台之间安装隔间。此外，住宅物业的最短日照时间将从3小时增加到3.5小时。最终，当局与发展商只能对簿公堂。

波兰经济发展及科技部长 Waldermar Buda 重申：“我们正在著手改变我们房地产的形象和建筑，以提高居民的舒适度和欧洲最佳标准。我们关注的是人，而不仅仅是开发商的利益和利润。”当局还宣布了计划，要求某些区域至少有20% 的生物活性区，以对抗公共场所中越来越多的混凝土以牺牲绿化为代价的石屎森林现象。

虽然，波兰当局采取积极的态度应对纳米楼的病态发展值得赞赏，计划似乎对买家和生活舒适度也有更好的兼顾。不过，当地房地产分析师 Tomek Narkun指出，这可能会导致房屋价格的上涨，尤其是小型公寓的价格上涨。他表示：“间距规定可能会导致以下两种情况之一：为了实现利润最大化而提高每平方米的价格或降低建筑质量，以及由于该地皮上建造的住宅数量减少而导致供应减少。”

他补充：“阳光照射的增加当然是一个优点，但不幸的是，建筑物中小公寓的数量将大幅减少，因为法规将迫使在建筑物两侧建造更大尺寸的窗户的公寓符合标准，最终细小公寓越少，价格就越高。”