巨亏浮面！　11家内房半年蚀近1300亿　万亿债足建2.5个明日大屿

港股业绩高峰期刚过，不少盈警内房企业已派发“成绩表”，令人一睹其巨亏、巨债实况。《香港01》盘点11家“见红”的内房龙头企业，发现单单上半年，相关企业合共蚀逾千亿元人民币（下同），金额足以在珠海市购买6万个100平方米（约1,000平方呎）的套房。

不仅如此，各房企带息负债借贷规模加起来，突破万亿，金额足可兴建2.5个“明日大屿”。即使本港四大地产商以去年合计所赚的577.3亿元，为上述内房偿还短短半年债务，到2047年亦尚未还完。凯基亚洲投资策略部主管温杰称，当下内房市场复苏机率渺茫，已成焦点的碧桂园（2007）债务爆雷不久，更随时会有停牌风险，故提醒一旦出现股价反弹，应尽快沽出。

内房债务危机持续发酵，居民置业信心跌至谷底，内地房地产价格及交投量双双“插水”，加上融资环境恶劣，内房困难重重。

《香港01》盘点11间发出盈警的龙头内房企业，包括恒大（3333）、碧桂园（2007）、融创中国（1918）、佳兆业（1638）、世茂﹙0813﹚、富力﹙2777﹚等，发现短短半年其所蚀总额高达1,268.3亿元。若以本港月入中位数2万港元计算，不计通胀等外在因素，一名港人亦要从50多万年前的旧石器时代开始打工，才能成功赚回所蚀金额。

而珠海作为港人钟爱投资房产的内地城市之一，位于核心地段的“碧桂园·华发香洲府”，上月房价约为每平方米2.1万元。若以普通三人家庭、每户约100平方米，每户售价为210万元作粗略估算，上述企业亏损总额，亦足以购买超过6万伙同类型单位。

碧桂园半年劲蚀近500亿　远超楼市畅旺时全年盈利

据统计所得，该11家内房当中，有5间蚀逾百亿。其中，尤以碧桂园劲蚀489.32亿元，亏损最为“肉赤”。而此次半年亏损，更已大大超越集团在2021年，内地楼市仍然畅旺时267.97亿元的全年盈利。面对如此巨大亏损，难怪碧桂园亦要向市场“告解”，指对于市场下行的深度及持续度超出公司预期、对负债率压降速度不够等原因影响，才造成今日局面。

内房蚀钱已成常态，最反常的，恐是在市场关注下复牌的恒大，上半年“仅蚀”330.1亿元，屈居次位。事实上，集团亏损其实较去年同期的663.5亿元，收窄近半，主要得益于没有投资减值损失。不过，集团前尘往债缠身，屡屡影响业务发展。单于今年首两季，诉讼、土地被收回、资产评估减值等非经营性亏损，已达150.3亿元。

上半年录得达百亿元级别亏损的，依次还有远洋集团（3377）、融创中国（1918），以及世茂集团（0813），所蚀金额分别达183.7亿元、153.7亿元及120.6亿元。

亿万负债额　四大家族联手都要还到2047

内房昔日表面风光，债台高筑后突然平地爆雷，面对巨亏也面对巨债。单单上述11家的内房企业，其带息负债总额已达到1.49万亿元，超过本港今年上半年1.38万亿港元的GDP，甚至足可兴建2.5个价值5,800亿港元的“明日大屿”。

纵使本港房地产吸金力强，但以香港四大地产商长实（1113）、恒基地产（0012）、新鸿基（0086）及新世界（0017）去年累计所赚577.3亿港元计算，若其合力为以上11间内房企业偿还手上债务，在不计利息及汇率变动的情况下，亦要近25年时间才能还清，真正是“还到2047亦未还完”。

恒大沦“负债王”　核数师对清偿能力有保留

当中“负债王”的称号，依旧毫无悬念落在恒大身上。集团目前有6,247.7亿元属需支付利息的债务，占总负债近三成。其借贷平均年利率亦达7.97%，息口可谓相当“乸脷”。连负责审阅的核数师“上会栢诚”，亦不看好其未来业务发展，表明对恒大“继续持续经营的能力产生重大疑虑”，并认为“恒大可能无法在正常业务过程中，变现其资产和清偿其负债”。

而除了恒大负债情况令人忧虑外，融创、世茂、碧桂园，也分别以3,126亿元、2,752亿元，以及2,579亿元的带息负债，晋身“千亿负债”企业之列。当中三者的资产负债率更达93.7%、85.8和84%，反映公司已近乎资不抵债，还债压力甚为巨大。

温杰：内房股无投资价值　碧桂园需尽沽

凯基亚洲投资策略部主管温杰表示，当下的内房股可谓完全没有投资价值，即使下调利率及首付比率等政策，都没有太显著的帮助。他又谓，现在都不是投资相关股份的好时机，故不妨将目光转移至旅游、电讯等相关板块。

至于已经持有相关股票的投资者，温杰就认为，恒大复牌不久，短期内应再无停牌风险，但即使再观望，股价亦不会有太大变化。“其他内房都系差唔多情况，揸同沽都无分别。”但碧桂园债务爆雷不久，随时会有停牌风险，所以一旦出现股价反弹，应尽快沽出。

郑怀武：内房自救需资产重组或配股

而银河联昌中港房地产研究负责人郑怀武分析指，当下的房地产市场复苏几率渺茫，除非有意想不到的特殊事件作为转机，否则难以有显著回暖，原因是当下内房核心困境仍是销售数量不足，现金流难以正常运转，从而导致的一系列恶性循环。

他续称，中央出手相救或有一线生机，但仍只能朝“保交楼”方向执行，内房若要自救，预计均会进行资产重组或配股，但凭自身实难挽当下局面。

在这场危机中一损俱损的债权人上，郑怀武认为则要分为银行、境内债与海外投资者三大类型。银行为内房提供贷款时，一般都会有抵押，因此虽有风险但可控，影响不大；境内债有偿还优先权，预计两至三年后有机会可以还款；而内房现金流周转周期长，海外投资者就要做好难以取回款项的心理准备。