“供平过租”年代玩完　启德好“租殃”　呢个盘租金未够冚供楼息

港府过去拟将启德塑造成香港第二个核心商业区（CBD 2），适逢2021年楼市8月升至历史新高，当时该区推盘潮一个仅约500平方呎两房户的新盘楼花，售价可“发水”高至近2,000万元。惟之后遇上美联储不断加息，以及租金持续回落，逆转楼市生态，“供平过租”年代正式告终。

《香港01》抽查当区不同年份落成，最具代表性的3个新楼盘作分析，发现扣除昂贵管理费等使费后，“维港一号”业主租金回报低见1.3厘，“租平过供”最多近5成，现时租金不够冚供楼息，“负回报”情况更要至第6年才能逆转。有学者分析指，高息环境下，短期内仍难摆脱“租平过供”惨况。

启德发展区自定位为九龙东供应重镇后，由跑道区至旧停机坪一带，都吸引各路发展商斗快推出新盘，导致租盘供过于求。

单由2017年至2022年间，当区足足有11个私人项目入伙，如启德1号、龙誉、天寰、Oasis、THE HENLEY及嘉汇等。《香港01》抽查其中3个较具代表性的屋苑，并进行租金回报分析。

分析例子将根据现时普遍银行在7月加息0.125厘后，市场按揭利率封顶息为3.625厘。假设业主均承造5成按揭、30年还款期、并买入实用面积均约500平方呎的两房低层单位作基准计算。

维港一号︰“租平过供”最多近5成

令人大跌眼镜的是，由中国海外（0688）2021年楼市高峰期开售、于2022年7月落成，并享维港景的“维港一号”，租金回报最低。翻查楼宇买卖数据，以该屋苑第1A座低层，一个实用面积约为447平方呎两房单位为例，其2022年买入价约为1,136万元，若以5成按揭、30年还款期，以及封顶息3.625厘计算，目前月供约为2.6万元，利息支出占高达1.7万元。

惟最近该屋苑相近面积及层数的两房单位，租金成交价只得1.6万元，若以此计算，租金回报不足1.7厘。而当中业主更非“稳袋”1.6万元，因扣除其每呎4.9元管理费、约千元差饷地租，每月实收只得约1.3万元，实际租金回报亦进一步降至约1.3厘，换言之“租平过供”最多近5成，假如息口及租金不变，供楼息“负回报”亦要到达供楼第6年才能逆转。

龙誉︰上月仅得3宗租务成交

由发展商保利置业（0119）2018年尾推出、屡录高额承接的“龙誉”，亦同样有“租殃”情况。有业主于2019年斥资1,397万元，购入1B座一个504平方呎的低层两房户。若其向银行的借贷额为上限5成，即逾698万元，目前每月供楼支出达3.2万元。

惟现时租务疲弱，中原网站在启德新区出租楼盘亦见高达155个，当中“龙誉”上月只有3宗租务成交，实用呎租更低至37元。以每年收租约22.8万元﹙月租1.9万﹚计，租金回报率仅1.63厘。若业主再要承担逾2,100元的管理费，加上差饷地租等开支，租金回报跌至不足1.4厘，大幅跑输银行高约4厘的一年定期。

THE HENLEY︰月供高达3.9万元　管理费贵绝同区

而距离“龙誉”一街之隔，恒基兆业（0012）于2021年开售的“THE HENLEY”，虽较一年前同区同系新盘平13%，但亦难逃“租平过供”魔咒。有业主在2021年花逾1,720万元，购入第二座低层，一个实用面积为546平方呎的两房单位。随著过去一年按揭息率持续上升，业主需面对供楼成本大增，如相关单位向银行借尽5成，即约860万元，30年期总供款已需近1,415万元，总利息支出占总供款额三成九或553万元。意味其月供高达3.9万元，其中平均每月所缴利息为1.5万元。

虽然“THE HENLEY”会所占地3.2万呎走高级酒店式型格风，令租金叫价较高，两房单位成交租金近2.5万元，但由于其项目管理费每呎6元，贵绝同区，此消彼长下，扣除杂项后租金回报亦只得1.4厘。

林一鸣：一个投资“失败中的失败”例子

资深投资者林一鸣指出，若然市民买楼投资绝对不是一个好时机，以启德为例，他更形容是一个“失败中的失败”例子。“当年系咁讲将启德，打造成香港第二个核心商业区（CBD 2），结果发展商高价投地之余，亦炒贵咗楼价，但之后就无以为继。如果讲得做投资，即系自己已经唔止得一幢楼，要畀多15%额外印花税，租楼回报偏低，只有1厘几，咁倒不如做定期嘅回报仲高。”

他又分析称，高息环境下，现时只得两类人可以轻松置业。“其实香港有6成左右买家，买楼系无需按揭，一班系5、60年岁已经‘上岸’嘅中产，另一班就系新香港人，所以利息高低对佢哋嚟讲都无影响。”而息口高企影响最大的，反而是本港介乎30至50岁年龄层。“你问我依家买楼自住好唔好，咁美联储加息都应该接近见顶，减息就要去到出年年中先有机会。自住始终都会有刚性需求，但依家入场就唔好谂赚钱获利咁啰。”

关焯照：“租平过供”短期内难逆转

而冠域商业及经济研究中心主任关焯照则预期，楼市“租平过供”情况短期内难以逆转，“依家连续几个月，一、二手交投都低于3,000宗水平，即系意味进入紧一个楼价调整期，市民对楼市信心唔太强，大家都无意欲买楼。”他表示，现时预测美国加息期将于明年第一季完结，之后仍要等待本地整体楼市成交回升至3,000宗以上，相关情况才有机会改善。

随著派息等短期资金需求过去，港元拆息普遍向下，但各期限拆息跌幅收窄，中短期拆息跌得较多。星展香港经济师谢家曦表示，美国今年可能不再加息，相信拆息冲破6厘的机会不大，至于港元最优惠利率亦未必需要向上调升。