供楼利息倍增　专家教四大悭息法宝　楼奴500万债省逾10万

自去年9月起的美国加息周期以来，港银已累积四度加P，近年买楼人士的供楼封顶息率一年大升0.75厘至3.25厘，相较2022年初时采用的H按息率不足1.5厘，供楼息大增1.26倍。利息开支如此“甘”，楼奴如何自救？有专家建议，供楼人士可考虑透过转按获取回赠来节省利息成本，另外还可透过高息存款挂钩户口（mortagage link）、报税及缩短还款期来达到相同目标。

息魔对楼奴影响有多大？若以贷款额500万元计算，全年计利息开支将由7.2万元，增至16.25万元，大幅增加9.05万。但如能善用四大悭息法宝，即能节省逾10万元！

法宝一：500万按揭金额 转按回赠近8万

虽然美国加息周期已近尾声，但港银按揭市场竞争仍激烈，各自推出不同的迎新优惠，当中最为吸引莫过于现金回赠，抢转按客，故此若果已过罚息期的供楼人士，透过转换按揭银行便能取得该优惠。

经络按揭转介首席副总裁曹德明教路，目前港银转按门栏仅为100万元，已过两年罚息期、H按封顶利息与目前3.5厘差距较少的供楼人士，便可考虑转按以赚取回赠。但他提醒，若果供楼人士刚转换工作，转按变相银行需要重新审批，存在时间及不获批核的风险，该类人士宜先咨询银行通过审批，再进行转按。

不过，转按也或涉及律师费成本，约为数千至一万元左右，而高成数按揭计划转按也需要重新购买按揭保险。此外，根据金管局指引，银行按揭回赠超过贷款额1%，需将整笔回赠在贷款额中扣减，即客户无法套现回赠现金，但会减少需要向银行偿还的本金。客户若希望以现金方式收取回赠，只能选择1%的回赠率。

值得一提，近日有市场消息称，恒生、汇丰及中银香港三大行相继推出高现金回赠吸按揭客，大额按揭可高达2.8%，当中中银香港及恒生个别按揭个案更达2.9%，是自2007年以来的逾16年新高，唯贷款额需达800万元以上。

目前大行对500万元按揭额提供的现金回赠约为2.5%，回赠计算方式一般只以6成按揭上限计算，即回赠为按揭额六成的2.6%即7.8万元（500万×60%×2.6%）。以30年贷款期为例，利息为H按封顶利息3.5厘计算，转按后每月供款为22,453元，较原有封顶息3.25厘多供692元，但若能获得2.5%回赠，减去律师费，仍足以弥补转按后的额外供款。

法宝二：善用高息户口

除了转按之外，星之谷总裁庄锦辉表示，要节省利息开支最好的方法为利用高息存款挂钩户口（高息户口），赚取利息收入舒缓利息开支，而且该户口存款属于活期，资金仍具备灵活性，利率与供楼利息看齐。

不过要留意的是，目前不少银行都有高息户口，一般是楼按贷款额的50%至60%，例如贷款额为300万元，可存放于高息户口的资金约为150万元。另外，该账户不受金管局存款保障，但庄锦辉表示，若果高息户口是大型银行提供，倒闭可能性较少，相关风险也会较少。

法宝三：供楼利息扣税年期达20个课税年度

供楼利息也可用于扣税，据税务局指引，本身持有香港境内物业，而该物业为纳税人自住居所，便可透过居所贷款利息扣除，将供楼所需要支付的利息用作扣税，每年可获最多扣税10万元，若以最高税阶17%计算，最多可悭税1.7万元。

由于可扣税年期达20个课税年度，并无须为连续年度，故此供楼人士人需要考虑的是何时开始才能把扣税额用得最彻底。

庄锦辉表示，如果供款期长达30年，较扣税年期为长，便可选择在高息时期申请扣税。他预计，目前美国及本港加息已近尾声，意味息口已近高峰，今年为申请扣税好时机。以480万按揭、实际按息3.5厘计，一年利息开支已超过16万。

法宝四：缩短还款期

另外，有坊间建议由月供改为每两周还款计划，令还款期有所缩短，从而令利息支出相应减少。

庄锦辉表示，并不建议该做法，因为变相两个星期便需要查看户口是否有足够金额供楼，比较麻烦，一旦未能准时还款，便会影响信贷评级，还倒不如直接向银行申请缩短还款期，例如30年缩短至20年，利息同样会相应减少。

以100万元贷款额为例，以市场按息3.5厘计算，选择25年及30年供款期，月供分别约5,000元及4,500元。若选择最长25年供款期，总利息约50万元。若选择最长30年供款期，总利息约60万元，利息成本相差约20%，相当可观。但要留意的是，提早向银行还款，申请可扣税的供楼利息开支便相会减少，须“计一计”。