专访｜“年轻”发展商要转型　麒丰资本：靠资产升级提升价值

楼市连升13年的“神话”不再，受加上疫情、环球经济转差等因素，楼价于去年跌约一成半。属“90后”的麒丰资本合伙人及英国总监李岳桥认为，“砖头置富”的迷思已打破，不论发展商及年轻人，想靠地产“发围”，都要做足功课，甚至要搞新意思。

主力收购旧工厦、住宅项目重建的麒丰资本，由4位年轻人合组而成，当中包括莎莎国际（0178）太子爷郭浩泉，以及麒丰资本合伙人及英国总监李岳桥。不过近年投资市场环境转变，去年楼价累跌约15%，结束连续13年升势，加上疫情、环球经济转差等因素，“砖头”必胜的迷思，似乎已经打破。

李岳桥接受《香港01》访问时直言，若果留意地皮的成交价，跌价跌幅不止15%，如位于观塘安达臣道的第二幅商业地，由新地（0016 ）以2.96亿元夺得，每呎楼面地价约2,684元，呎价较三个月前同区第一幅由领展（0823）中标的商业地大幅低约51%，“系打咗差唔多五、六折咁样。”

楼价“见底”　惟未见刺激反弹的因素

但他认为跌势已经“见底”，惟未见刺激楼价反弹的因素，以目前市况去看，经济难以如2003年“沙士”，及2008年“金融海啸”后快速增长。更重要的是，上一代买楼置富的游戏规则或已经改变，“之前可能合埋眼都赚钱...后生呢一代，都系要买地产（楼）嘅，但唔好预期会（好似以前咁）升咁多。”

他解释，香港是一个好特别的地产市场，父母一代大多都是靠地产置富，全因香港是“中间人”，助外资流入中国，同时协助中国企业“走出去”，“突然间就变咗一个地方，好似全部人系喺呢度都要有公司、要住宅，令到价格升得好夸张......香港（写字楼）可以未有租金收入，都由3万蚊炒去到6万蚊呎。”

“年轻”发展商要转型

年轻一代不能买楼置富，发展商一样，“以前地产唔洗咩video（拍片）、marketing（市场推广）就卖到出去。”因此经营模式亦要转变。2018年他回到香港并参与基金运作，当时市场已达近年的顶峰，“个市已经系最高位，炒过几件货都赚到。”

其后2019年爆发社会运动、2020年新冠疫情持续，市道持续向下，“地产市场，就算（你）IQ200，个浪系跌都系要跌，你控制唔到。”汲取英国经验，基金选择为项目增值，再赚钱，更笑言，选择项目时要“左、右脑”一齐用。

左脑是科学，要“计数”，由于基金每年回报要达一成半以上，才算“合格”，而且有时间限制，持货时期较短，加上要考虑建议成本、地价等问题，属高风险、高回报的投资，“会唔会对项目有太高期望，但其实系做唔到呢？”至于右脑，则要考虑翻新后，如何达到项目更新之外，亦融入社区。

与业主合作达“双赢”

资产升级是一门艺术，同样事前收购功夫亦一样。李岳桥直言，有别一般大型发展商，进行旧区重建时，当收购至强拍门槛后，便申请强拍。麒丰资本则会由业主出发，共同合作发展项目，收加快收购进程，避开与大型发展商的竞争，“一摆出去个市场上，就好多人争，变咗我哋点可以抢先一步？例如同业主合作，唔系净系高价卖俾我哋，反而唔想买断，想卖七成，三成留低同我哋一齐发展嘅。”

目前基金规模约50亿元，今年将推出位于观塘鸿图道32号的商厦重建项目，明年再推出鸿图道33号，至于舂磡角道54号的住宅项目亦会继续，投资方面，会考虑购入地价约5亿至10亿元的地皮，亦会投放10亿元，加强发展英国项目。