SOGO母企私有化｜百亿物业成本价入账　利福国际禾秆冚珍珠？

COVID-19疫情持续至今，近两年可谓是本港零售业的“严冬”。经营SOGO崇光百货的利福国际（1212），上半年也要蚀4.75亿元。就在此际，大股东、“细刘”刘銮鸿终提出私有化！

今次出手每股注销价5元，较去年底股东应占每股资产净值约1.767元溢价约1.82倍，罕有没有出现折让。但其实，利福国际坐拥铜锣湾崇光百货，且本港始终会“通关”，有专家认为，大股东在公司最低潮提出私有化“讲唔过去”，股东未必心甘情愿接受方案。

是次私有化作价为每股5元，较去年底股东应占每股资产净值约1.767元溢价约1.82倍。目前“细刘”持股74.91%，计划股东则持股25.09%，私有化花费近19亿元，便可把利福国际尽收入怀。以5元计算，公司市值约75亿元。

虽然作价较每股资产净值出现颇大溢价，加之零售吹淡风，减轻“大股东执平货”的观感，但不代表利福国际不值钱。

铜锣湾崇光百货 以成本价入账

利福国际主要经营百货业务，包括铜锣湾崇光、尖沙咀崇光，另亦经营和三昧餐厅，以及持有伦敦物业及其他股债投资。

虽说今天零售业市况大不如前，但在本港的物业仍然具备一定价值，数到最宝贵的资产莫过于铜锣湾店自有物业。根据年报所指，利福国际将铜锣湾店自有物业按历史成本减折旧及摊销入账，其公平市值于计算公司拥有人应占权益时并无计算在内，“成本价入账”意味未能在财报上反映其真实价值。

到底SOGO崇光铜锣湾店价值多少？翻查报道，利福国际财务总监潘福全曾在2017年业绩会上“漏口风”，透露了当时市场估值大约为200亿元，但仅以17亿元的成本入帐，意味当时已有差不多183亿元资产“隐藏”。

宏高证券投资经理梁杰文称，利福国际将铜锣湾崇光百货物业以成本价入帐，只是会计问题，投资者计算公允价值时，可自行在资产净值加上市价。以2021年年报来看，利福国际资产净值为26.64亿元，已发行15.02亿股，每股资产净值为1.77元。若计及2017年“隐藏”了的183亿元，估计每股资产净值可达到13.96元。

当然，零售业低迷也使物业估值下跌，加上其他原因，集团权益近年缩水。例如利福疫情前2019年年底止每股资产净值﹙NAV﹚约2.56元，今年上半年每股资产净值（NAV）已跌至约1.29元，但七除八扣后相信仍然有一定价值。

启德商业地王发展遭看淡

翻查资料，利福自2004年上市以来股价大多位于5元楼上，现价亦较2019年4月，即社运及疫情前高位逾14元累跌近七成。

公司资产值吸引，股价仍跌跌不休，皆因业绩不理想。受疫情打击，加上与内地“通关”无期，本港零售业大受打击，令利福国际近来盈利“走样”。公司上半年由盈转亏，劲蚀4.75亿元，每股亏损0.317元，去年同期则赚2.2亿元。业绩见红，一方面因收入下跌12.8%所影响，另一方面则是因公司投资内房债失利，投资亏损录4.55亿元。

再者，“细刘”刘銮鸿提出私有化的原因，主要归因于香港零售业处于低位，疫情的长期经济影响及不明朗因素，将导致消费情绪受压并对零售业构成压力。利福国际认为，尽管中港通关，但疫情或已大幅改变零售格局及消费者行为，预料零售业在可见将来全面恢复至疫情前水平仍面临巨大困难。

利福于2016年以73.88亿元的“天价”夺得启德商业地王，合共拨出约140亿元，计划发展成约10.1万平方米零售综合大楼。但公司指，由于经济不景气，项目在头几年的营运表现可能不佳，不宜高估。至于英国投资方面，该部分投资与集团发展重心不一致，加上公司未知何时能恢复派息，预计投资者对公司的兴趣将维持薄弱，股份交投将继续淡静，故提出私有化。

要约价低疫情前股价近四成

利福国际在公告亦提到，由于股份交投淡静，股价疲弱，公司难在短期内凭著上市地位从股票 市场募资。但梁杰文认为，利福国际与华人置业相似，资产相当丰厚，即使启德项目资金不足，集团可以去借钱，“又唔系恒大，点会借唔到钱”。假如发展进一步受阻，亦可以透过出售项目套现，相信以其资产素质，会有其他发展商接手。

至于是次私有化作价，梁指，利福私有化要约价每股5元，只是回到股价年头的水平，而2019年疫情前股价至少有8元，意味著要约价低疫情前股价近四成。他认为，随著本港疫情缓和，“通关”在望，大股东在最低潮提出私有化“讲唔过去”，股东未必心甘情愿接受方案。