港元拆息4厘变1.3厘　地产股有运行？　专家拆局五大选呢两只

港银“水浸”，港元银行同业拆息（HIBOR）暴泻，由近日4厘水平急挫最新不足1.3厘，创逾两年半新低，连带H按息跌穿封顶位﹙3.5厘﹚。倘息口长期低水，理论上将利好本地发展商减轻债务压力，也有助带动“上车”需求，然则地产股又是否可以提前部署？

对此，《香港01》邀请两位专家就本地楼市以及地产股进行分析。他们一致认为，尽管在低息环境，短期内企业能因利息支出减少而受惠，但投资仍需回归基本面。

大行摩通指出，从基本面而言预料对地产股带来正面影响，因为借贷成本下降，预测浮动息率债务融资成本年化每下降1个百分点，地产商的盈利可平均增加5％。《香港01》以本地五大地产商，包括新世界（0017）、长实（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）最新发表的财报作比较。

信置净现金　另外4间净负债逾三千亿

首先对比本港五大地产商的净负债表现。当中新世界净负债达1,246.3亿元，负债比率高至57.5%，较上一份业绩上升1.2个百分点，为五大地产商中负债压力最大者。

其次，中环“大地主”恒地净负债达679.89亿元，净负债比率为21.1%，排名第二。而新地的净负债额达1,078.28亿元，负债比率为17.8%位居第三。

至于长实及信置，则未受“债魔”影响，前者净负债则仅为4%，净债务为166亿元，而后者则为净现金，坐拥458.8亿。

恒基新地受捧　新世界宜忍手

银河联昌中港房地产研究负责人郑怀武表示，香港银行同业拆息（HIBOR）下行受资金流入（如IPO、派息活动）推动，虽预期利率可能回升至2%-2.5%，但相较过往4厘高位仍属低水平。

在本地地产股投资建议方面，他建议受惠于低利率的恒地，以及品牌和土地储备方面均具优势的新地。“近排新地十四乡发展(西沙)项目，推出咗四期基本上每次都卖晒。”

独立股评人、资深分析师温杰则表示，由于HIBOR低位维持时间不明朗，且地产股表现更取决于卖楼成绩而非单一利率因素。他坦言，目前市场经济环境仍不明朗，地产股并不是首选的投资领域。“如果真系要拣，衡量整体基本因素我会建议新地同埋恒地。”

两位专家一致指出，新世界虽因高负债受惠利息成本下降，但考虑到其派息压力与资金链风险，即使股价低残，仍不建议投资者投资。

另外，温杰建议散户转向增长型科技股，如宁德时代（3750）和腾讯（0700）。他认为，这些增长型股票在当前市场环境中较具吸引力。

低息掀楼市热潮 Vs 裁员抑制需求

对于楼市的前景，专家则意见分歧。郑怀武认为，低HIBOR对楼市的影响亦不容小觑。他表示，随著按揭利率下降，潜在的买家将能够节省每月的支出，这将鼓励更多租客考虑购房。特别是对于国内优才，这一变化将有助于提升他们的购房信心。“以500万港元按揭为例，每月还款可节省约1600港元。加上香港有唔少国内专才租紧楼，呢种情况可以吸引佢哋由租转买。”

温杰则认为，低HIBOR虽稍微提振市场情绪，但经济不明朗和不确定性扔压制长期决策。投资者在面对职业稳定性不足的情况下，不会轻易做出长期的买楼决定。“例如市传恒生银行裁员，同埋啲连锁餐饮倒闭。如果经济唔好冇埋份工，啲人唔会因为供楼悭咗一千五百，跟住走咗去买楼。”