楼价疫市企硬　供应少非主要“元凶”　晨星钟允︰这因素主导楼市

房屋是市民的基本需要，但在香港人要“轻松上车”，似乎是天荒夜谈，通过置业达至“致富”，已是港人的共识。Morningstar晨星高级股票分析师钟允受访时明言，土地供应、市场需求，均不是影响楼价的主因──环球资金流入，才是本港地产市场的关键。

调查机构Demographia上周公布的全球城市楼价负担能力报告，在八个国家92个城市中，本港住宅楼价中位数对比家庭入息中位数达20.7倍，意味要20.7年不吃不喝，才有望置业，因此香港连续第11年成为全球楼价最难负担的城市。

数据看似夸张，楼价如此难“负担”，但疫情下经济即使再差，失业率持续上升，楼市成交依然畅旺，一手楼盘开售时继续大排长龙；楼价亦不跌反升，据差饷物业估价署最新数据显示，今年1月份私人住宅售价指数，结束连续三个月跌势，环比微升0.1%；经历反修例风波及新冠疫情，楼价从2019年5月的历史高位仅跌约4%。

晨星高级股票分析师钟允受访时指出， 香港房地产市场对资金敏感度较大，“热钱”是否流入，取决于中、香两地经济发展速度与美国经济发展之间差距，若果美国发展较慢，香港、中国经济增速较快，一般而言会较多资金流入香港，或经香港流入大陆。

土地供应、市场需求属“次一级”影响

他提到若果大量资金流入香港，“这个时候，香港房地产不论是股票、或是资产价格都会上升。”过去三次“大冧市”，即是1997年、2003年及2008年，楼价下跌均是经济差，资金流走所致；2009年后受惠量宽，本港楼价持续上升，亦是与大量资金流入香港，及经香港转到内地有关。因此他认为市场供需、土地供应等因素，仅属“次一级”的影响。

惟不论政府官员或是发展商，提及楼价高企的原因，大部分都以“低息环保持续，加上土地供应不足、市场需求畅旺”等因素去解画，钟允认为要短时间内找一个原因的话，就只有说是供应、市场需求大，但他进一步解释，不论政府指出未来十年会香港需要多少土地，未来有几多土地供应，楼价始终向上，这全都是与“钱”有关，“供应、需求是长期的发展，要分析人口统计，包括几多人结婚、移民等，是一个缓慢的变化。”

港人买楼当投资　 今年楼价平稳

他笑言，香港人买楼大多目的都是投资，“香港人买置业主要有两个原因，一是自己需要，另一个是投资，可以说做这个决定的，六、七成（人）都是投资，所以这情况下，你不能只看土地供需等。”

虽然低息环境及资金流入利好楼市，但他亦认为，楼价已属偏高，股市上升所带来财富效应能否延续亦要观察，故他预期今年楼价仅维持平稳。

环球资金流入　 才是港地产市场发展的关键

若然香港楼市是“资金市”，疫情爆发后，美国联储局再度“印银纸”刺激经济，是否意味著香港楼市将再次迎来新一个“黄金十年”，“维持平稳”的估算又是否太保守？

钟允认为，市场不应该这样类比，今次联储局的量宽，是将利率在短时间内由1厘减至接近零的水平，虽然利率大跌九成，但值得留意的是，虽然减幅很高，但只是由一个低息环境，变成另一个更低息的环境。他认为，楼价不一定会因为利率低而上升，但波动会好大、风险亦会高，“由1厘跌到0.1厘可以好快，重新回升亦可以好快。”

至于市场担心，因政治问题香港或重现移民潮，他认为移民是重要决定，要考虑的因素好多，“很多人考虑（移民），希望有这样的机会，但不一定会走。”他重申，内地经济前景乐观，吸引环球资金流入，才是主宰本港地产市场的关键。

然而，看好中、港两地经济，资金流入理应利好商业活动，但仲量联行指出，中环甲级写字楼空置率于去年12月升至7.3%，为2004年以来首次升穿7%，似乎“理想”与“现实”不符。

钟允就认为，2018年底开始中美两国关系转差，但外资继续流入中国，“中国有资金流入，　代表香港有资金流入”，现时空置率上升，全因在疫情影响下，即使企业再希望在港扩充业务，亦难以来港“睇办”，“疫情之后会来设办公室，到时就会变成资金、工作，不可能（过去一年）做这么多IPO、会计、融资，最后会不变成工作机会。”