北都“投名状”　新世界最积极　孖中资尽地博一铺｜01财经解密

北都，作为香港最后一块风水宝地，住房、创科一应俱全。港人未来“食粥食饭”，都要取决北都。这个非常重要的国家任务，也难怪政府高度重视。去年11月底，特首带领商界北上考察，并于政府总部举行誓师大会。当日有85间中港企业签署意向书，表态支持北都发展，当中37间企业承诺投资千亿元。

虽然各人也“交足功课”，表态支持北都发展。可是目前情况是口说支持，却未投入资金。有人形容商界被逼签“投名状”，可是话可以这么说，“杀头生意有人做”，且北都并非洪水猛兽。

在一众商界大佬中，郑家纯旗下的新世界（0017）是最“拥抱北都”。因为这块风水宝地，有机会成为新世界“败部复活”的救命丹。

北都或成新世界败部复活救命丹

早于2021年10月，时任特首林郑月娥已于施政报告内提及，要推动北部都会区发展。 北都面积达3万公顷，等同3分1个香港，区内不单止兴建住宅物业，并须需推动本港产业发展，形成“南金融﹑北创科”布局。若以夸张一点说法，香港未来“食粥食饭”将系于北都。因此这前朝“遗物”，并无变成首任特首董建华当年的“八万五”政策般“无疾而终”。

未来10年区内建屋21万间

北都计划规模更庞大。现任特首李家超上任后，于施政报告内不断提及，将于未来10年兴建21万个住宅单位。

国家亦相当重视。去年11月港澳办主任夏宝龙亲自南下深圳，与本港工商界见面，号召大家以具体行动支持北都发展。目前商界在这个项目表现得“唯唯诺诺”，仍然是“畀面派对”。当下香港经济发展面临阻碍，加上息口尚未回落，楼价亦未跌定，还有谁敢作大力投资？正如前政务司司长唐英年所言，商界愿意支持中央及特区政府，但“条数都要计得掂”。

四大家族对北都取态各异

同时四大家族对北都项目，似乎另有看法。首先李嘉诚旗下的长实（1113）早已冲出海外，已非纯地产股，在北都亦无太多农地，兴趣自然不太大。

至于另外三大家族，即李兆基旗下恒地（0012）﹑郭氏家族旗下的新地（0016），郑家纯旗下的新世界取态又如何？3间公司于新界坐拥近亿呎农地，有投行早年估计，若以3倍地积比率发展，可建楼面面积已达到2.76亿方呎，提供50万个住宅单位，相当于39个太古城的单位数目。

恒地及新地分别被收取数百万呎农地

随著政府正锐意发展北都，发展商多年来储备的平价农地，终于可以用作发展，不正是个大好机会？实际的情况却不是。恒地在新界拥有超过4,500万呎农地。可是在去年共有三幅位于古洞、粉岭及洪水桥农地遭政府收回，近60亿元赔偿金“袋袋平安”。同时，恒地早已在中环进行布局，区内两幅商业地涉及千亿元投资，相信才系恒地重中之重。

以YOHO系成名的新地，一向擅长发展新界西北地区，于新界坐拥约3000万呎农地。去年都有400万呎农地被收回，获政府赔偿46亿元。在较早时间新地曾因为洪水桥项目，与政府爆出“暗战”疑云。事缘去年5月时有传媒报道，“有发展商”希望洪水桥商业项目可以加入住宅元素，明言若果政府不改变土地用途，就不会发展。

新世界先后与3国企签发展协议

反观农地面积只有1,600万呎﹑不及新地及恒地的新世界，对北都发展态度相当积极。早于2023年﹑即夏宝龙南下深圳会见商界前，已先与3间国企签署发展在北都范围内的项目协议。去年12月更联同招商蛇口，成功与政府就位于粉岭北的项目达成补地价协议。这样的超前部署，相信是处于财务状况平平的新世界而言，最有利选项。

近年新世界“南征北讨”夺得不少项目，同时亦导致债务增加。截至去年6月底，公司净负债逾1,200亿元，全年利息开支增至55亿元。公司以巨债换来物业或项目，包括九龙西3幅商贸地、机场航天城及启德体育园，虽然近年陆陆续落成，但以收租为主。纵使出租率理想，对公司减债帮助有限。更何况在目前市况，想将项目出售谁又会接手？

市道欠理想要出货不容易

新世界已经先后出售愉景新城、前海物业、新创建等项目。目前最具价值的“现金牛”只剩下K11 Art Mall及K11 Musea。若出售这两幢代表作，一来大股东面子何在？二来亦导致失去最能带来租金收入的物业。确实处于两难局面。

出售项目不容易，出售住宅物业又是否可行？撇除货尾单位，今年全港推出的新盘数目至少有36个，合共提供逾2万个单位之余，发展商也极求将货源出售。新世界本身亦有不少存货，截至去年6月底，手上拥有逾2,000伙住宅单位。销售要如以往般“货如轮转”，又或毋须亏损，并不容易。

瑞银最新报告更指出，新世界每年卖楼或卖资产规模达到240亿元，方可以达至现金流平衡，短期内要达标有难度。不同情况也遇上挑战，难道只可以任由大行降目标价而置之不理？

昔日买入超平农地成压箱宝

想翻身便要有本钱，昔日新世界以超低价买入的新界地皮，成为“压箱宝 ”。昔日于港英政府时代，为鼓励新界农民将手上农地释出作发展，政府发出换地权益书，可以用农地换取发展成屋地。有关方法于1960年代至1980年代十分盛行，包括新世界在内的发展商，积极收购换地权益书。这批土地期权证已自然升值不少。若不作发展，又或不以高价向政府出售，只属纸上富贵。

新世界作为香港主要发展商，在新界拥有数十年发展经验，其九成农地土储位于北都范围内，自然希望将农地发展成商住项目。可是地价再平，亦不会自动建成物业，想食“大茶饭”钱是必不可少。既然有中央政府鼓励，中资自然落力配合。新世界与中资合作，情况较诸葛亮借东风还佳。一来轻易释放平价农地价值，二来有多更资金来源支持北都发展。银行批核贷款时，自然会较殷勤及安心。

粉岭北地每呎补价1600元

可是位处北都的项目吸引力有多大？究竟北都项目吸引力有多大？以公司与招商蛇口在粉岭北马适路项目合作发展项目为例，新世界于2002年用3亿买入地皮，在去年12月初，就部份地皮向政府补地价，大约17.8亿元。以项目可以发展成110万平方呎计算，即每呎地价约1,600元。就算计及早年买地的成本，每呎地价亦不足3,000元，利润丰厚。

有地﹑有人、有资金来源，项目发展自然容易水到渠成。新世界只要渡过这个高息周期，再等待经济复苏，以及物业发展后顺利出售，要翻身成为香港地产龙头之一，并非奢求。

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