中央连番出招撑房市　有内房股价飙3倍　专家料续有重磅政策登场

面对内房危机，内地政府已经接连出手“救市”，除了鼓励地方政府助清库存外，人民银行更连出三招，包括下调首套和二套住房贷款利率，连接有好消息，已刺激多间内房过去一个月股价急升，其中世茂集团更抽升逾3倍。

不过有内地代理表示，在人行出手前主要的一、二线城市交投量已经有所反弹，惟楼价未见起色，有经济学家相信，中央将出台更多放宽措施，包括全面撤销一线城市的限购令。

持续有内房企业债务违约，不过近月中央陆续推出支持内地房地产市场的政策，大部分城市已经取消限购令，仅包括北京、上海、广州及深圳在内的6个城市仍然维持。星期五（17日）人民银行更连出三招，包括下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层级首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；以及首套房最低首付款比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%

连接有好消息公布，各大房企的股价早已反弹，过去一个月升幅最大的是世茂集团（0813），升幅逾3倍；其次是中国奥园（3883），升幅亦达1.6倍。

早在人行进一步放宽贷款利率前，二手交投已见回缎。中原地产（中国内地）行政总裁李耀智接受《香港01》访问时指出，政策出台后对内地楼市有帮助，多个城市取消限购后二手交投量上升，以上海为例，四月份交投量同比增加两至三成，深圳增幅更逾五成；不过一手交投就相对失色，仅个别城市如上海，因为政府仍然“限价”，令一手楼价与二手倒挂，“一手楼价低过二手一成半左右，一买已经有水位，所以先咁旺。”

他解释，现时内地的准买家，由于担心发展商未能成功交付，因此一般都不愿意买入楼花，改为选择二手楼。至于二线尾，及三、四线城市，由于库存量大，置业需求视乎经济发展。

楼价未见反弹　杨宇霆：未见市民觉得“唔买走宝”

澳新银行大中华区首席经济学家杨宇霆接受访问时亦指出，目前放宽“限购令”、鼓励楼市“以旧换新”等调控措施，主要是释放市场上的刚性需求，短期有助盘活楼市交投，“例如结咗婚，又或者岩岩生多个小朋友，需要多一间房，以前有限购令未必会买，依家放宽咗，对呢类改善住房嘅需求有帮助。”

成交上升但楼价跌势未止，4月份内地70个大中城市新建商品住宅价格指数同比跌3.1%，跌幅大过3月的2.2%，创逾8年半以来最大跌幅。上月房价环比亦跌0.6%，创近9年半以来最大跌幅。

数据或许正反映库存问题严重，据国家统计局，全国商品房待售面积接近7亿5,000万平方米，当中住宅占接近4亿平方米，推算有超过350万个单位。

杨宇霆认为，虽然内地已经没有再提及“住房不炒”等政策方向，但不代表会重回过去民营房企主导市场的情况，预料政策将继续由政府主导。能否吸引买入市，他认为要视乎宏观经济发展，“要睇返大家对经济前景、失业率、工资，同埋未来楼价的估计投资回报，依家放宽咗政策之后，似乎又见唔到市民会觉得‘唔买走宝’。”

杨德龙：数据反映当局要求有更精准的救市政策

央视财经频道特约评论员、前海开源基金首席经济学家杨德龙认为，4月份数据反映市场情势出现新变化，当局要求有更精准、更有效的去库存政策。他表示，内房问题对经济增长已造成拖累，若果能够及时取消相关行政措施，可以释放更多市场住屋需求，一旦房地产市场好转，房价出现上行趋势，会令部分仍在观望的市民加快置业的决定，令市场成交量回升。

因此他预计，后续还会有重磅政策出台，未来可能会逐步取消房地产限购，从而释放更多需求，以透过吸引更多的购屋者来稳定一手房和二手房的成交量及提振房价。

地方政府购商品房　专家忧加剧地方债务问题

至于日前有传中国考虑要求全国地方政府购买数百万套未出售房屋，并改造成“经济适用房”以清理库存，最终由国务院副总理何立峰“拍板”，要求相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市。

翻查官方数据，去年中国未售住宅面积升至36亿平方呎，达到2016年以来最高。天风证券估计，政府在18个月内消化库存将花费至少7万亿元人民币，即中国今年预算赤字的78%。，然有关计划全面落实，亦可能会进一步加剧地方政府的债务水平。

杨德龙亦认为，不同地方的房地产库存量很大，地方财政情况都不一样，部分财政压力很大，同时需要化解地方债务问题，他估计，仅部分有财力的地方政府，通过收购的方式去改变市场供求失衡问题，对稳定楼市及房价仍然有利，对房地产市场产生正面影响。

他指出，短期而言，目前仍有约700万个单位已经售出但还没有交付，“保交楼”仍是主要任务，投资者信心仍需时间恢复。过去三年银行储蓄存款增加60兆，资金急需找到更好的投资机会，相信目前政府一方面推出政策稳定楼市，另一方面出政策来提振股市，市场情绪好转，投资者信心增加后，“银行存款就会出现搬家，一部分搬到楼市去买房，一部分搬到股市去买股票基金，这会形成一个好的局面。”