【星之谷】新盘拣“建期”可拖延首付？慎防黑天鹅突袭
政府早前放宽楼花按揭，准业主买未落成新盘时选用“即供”，可轻易申请高达9成按揭，惟很多准业主并不受落，原因是没有显著折扣优惠，依旧采用收楼前才正式申请按揭的“建期”。但其实“建期”有个犯驳位，准买家一不留神，新盘按揭随时触礁。
现时楼价600万元以上新盘，只要楼花期不超过一年，便可以选择“即供”申请9成楼花按揭。不过，不少人仍会选择“建期”，尤其是毋须申请高成数按揭之准买家，理由是有些新盘“即供”相比起“建期”没有显著楼价折扣，对于首付预算较高，例如预料缴付五成首付的买家来说，将资金放在银行做定期存款所赚的利息，与即供的楼价折扣相差无几。毕竟，层楼未落成便开始供楼，不少人心理上都觉得较为蚀底。
估价倘急跌 如意算盘未打响
不过，“建期”这个如意算盘有一个犯驳位，就是假定了收楼时物业估价不会下跌。如届时估价真的回调，有机会未能做足意向的按揭成数。
最近有两个新盘，临收楼时由于估价大幅下调，部份单位出现了银行及按揭保险公司不能以当初合约价去计算按揭成数的情况，准买家未能借足意向按揭成数，首付负担增加；而最坏情况是若然首付失预算，申请按揭随时触礁。
上述这些情况在过去10年甚为罕见——以往买楼花，到收楼时就算楼价调整，银行通常都会采用合约价计算按揭成数，但近月就出现这些个别例子。
两大原因 银行估价不足
在收楼阶段时，银行估价不足通常是两大原因：一是本身新盘开售时比市场存在高溢价；二是发展商同一屋苑大幅减价清货尾，或新一期大折扣开售。如果命中任何一样，而刚巧整体楼市大幅调整，就会出现银行估价不足情况。
故此，如果准买家最终采用“建期”而非“即供”，要小心“估价黑天鹅”出现；另一风险是假如业主临收楼时工作出现问题，例如被大幅减薪，届时按揭便需要担保人帮忙。
当然，如果本身首付不足，要一年后才能准备得到，又或者搏明年减息而不想当刻马上申请按揭，都可选择“建期”支付。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）