东涌东站项目“零标书”有道理？　 港铁股价19年见了顶｜郑昆仑

就环球息口可能见顶的市场预期，上周笔者的看法是“顶多先信住一两成”。近日美国联储局主席鲍威尔跟一些FOMC官员都在表示现时息口水平未有把握可以将美国通胀率压到2%的目标水平。换句话说，太早假设息口见顶，似乎是不太明智的。至于利率水平偏高是否一定利淡股市？这很视乎相关股份否位于有利的地点以及行业。举例说，第3季业绩强差人意的中芯（0981）在11月10日下跌6.8%至21.8港元。同一日华虹半导体（1347）甚至大挫15.8%至16.96港元。反观，在同一日环球半导体股份普遍造好。台积电ADR(TSM)上升6.4%至97.44美元。AMD也上升4.4%至118.9美元。

尽管坊间一路在吹奏的华为Mate 60手机涉由中芯代工的7奈米（7nm)芯片，但这似乎没有为中芯带来太多好处。在2023年第3季, 中芯的毛利率由22年第3季的38.9%跌至23年第3季的19.8%。管理层表示第4季毛利率仅为16-18%水平左右。相比之下,台积电的毛利率由22年第3季的60.4%仅跌至23年第3季的54.3%（而且按季毛利率已企稳）。近期在中国内地人气很高的小米14（旗舰级别）售价约为4,000元人民币，手机芯片是由台积电代工的“Snapdragon 8 gen 3 （3至4nm工艺)”。反过来说，售价逾8,000元人民币的华为Mate 60手机，7nm芯片代工厂中芯则面对毛利率大跌。此等奇异事件，看来需要高人进行解画。

东涌东站物业发展项目“零标书”，进一步影响到住宅楼市道

港铁（0066）东涌东站第一期物业发展项目在上周五（11月10日）截标，录得“零标书”，即场流标。这亦成为今年第6幅流标地皮，也是自2013年2月份港铁天水围天荣站物业发展项目因“零入标”而流标以来，再度有港铁地产项目未能吸引到任何地产发展商出价竞投。

有本地地产商的高层随即接受传媒访问，指出中标财团需要兴建约8万呎商场、地库以及停车场，但全部商用物业要无偿交还予港铁，因此每呎地价成本高达3,000至4,000港元。

计入额外的建筑成本（每呎3,000至4,000港元），发展商随时要付每呎总成本6,000至8,000港元。值得留意，据某地产代理的资料数据，东涌区平均呎价已从2021年8月份的14,200港元跌至最近的11,000港元左右。另外，东涌东站相对于东涌站（附近有大型购物中心、酒店）的地段估值亦有需要打一个折扣。

换句话说，东涌东站的地产项目所涉的预期利润不吸引，因此众地产发展商“选择躺平”亦是合理做法。

作为主要本地地皮供应者之一的港铁，似乎开始要面对本地楼市转弱的问题。港铁一贯的做法是在新发展的铁路沿线，与地产发展商合作发展铁路上盖物业、又会兴建商场收租。

现时不少地产发展商的主要任务是出售货尾单位（尤其是在启德、将军澳、屯门、元朗等地）、跟政府洽谈新界农地的发展路向、甚至是削减债务水平。至于财务状况较为稳健的信置（0083）（7.96港元）、长实（1113）（37.95港元）,在高息环境下减少投地兼且“躺住收息”，也容易立于不败之地。

港铁与不少本地地产商：早在2019年年中已见了大顶

港铁现价已跌至28.65港元水平，或者是自2014年5月以来的最低水平。事实上，港铁已在2019年7月份见了历史顶位（54港元左右）股市早在2019年年中已预视香港楼市快将见顶，只不过实体楼市的参与者的市场触觉似乎较为迟钝，直至2023年第2季才开始识惊。近期不少住宅楼成交价（包括港岛东太古城）,已回到2015至2016年的呎价水平。

作为半只公用股兼半只地产股，港铁的单日股价波动性一向偏低，只不过中长线格局仍然逃不开本地楼市的大周期。仍未“瞓醒”的投资者，大概是时侯要醒一醒了。

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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