【星之谷】银行估价遭按保否决？“三步曲”逆转胜
楼市毋庸置疑正在调整，银行估价很多时候较市价低，但更难应付的是申请高达9成高成数按揭时，按揭保险公司估价比银行还要低。遇到这种情况，原来仍有三招“逆转胜”策略。
当银行估价低于成交价时，银行一般会要求估价行尽量拉高估价，好让客户以成交价计算按揭成数。一般来说，如果两项价格相差10%，例如买入价550万元，估价仅500万元，要拉高估价至550万元并不困难。
但如果是申请高成数按揭，中间牵涉按揭保险公司审批，银行就不一定能够拉高估价令客户借足按揭，这是因为按揭保险公司审批更严格，甚至可以根据自己估价计算按揭成数，就贷款额多少拥有最终决定权。
升市时，按揭保险公司可以保留弹性；但跌市时，由于按揭保险公司需要担保高成数按揭，自然会较银行审慎。最终有个案是银行能够拉高估价，但按揭保险公司拒绝，并根据自己的估价计算贷款额。
三步曲避免估不足价
要避免以上情况，其实有三步曲可以做。首先，买楼前要先到不同银行估价；如果都高过买入价，那么按揭保险公司就算重估，由于都是采用市场上的估价行，估不足价的机会就相对细。
若然发现按揭保险公司依然估不足价，就要开始行第二步——向按揭保险公司上诉。很多时候这方法是行得通的，但需要时间处理，故此买楼要尽早申请按揭，防止这类事情发生。
若果第二步都失败，就要进行第三步——选择另一间按揭保险公司。该公司一般会根据银行估价行事，很少会自己聘请估价行进行重估，惟须注意不是每间银行都和这间按揭保险有合作关系。
合约价为按揭成数基础
最后一提，按揭保险公司如果重估物业价值，并发觉估价和合约价相差很多，需要以前者计算按揭成数的话，也会以合约价来决定是否符合借9成条件。
举个例子，假如A先生买入一层1,150万元住宅，但按揭保险公司估价为1,000万元。以估价计，理论上最高可申请9成按揭（贷款额900万元）；但实际上合约价1,150万元最高只能借8成。
故此，最终贷款额会以1,000万元作为基础，计算8成按揭（贷款额800万），相对1,150万元买入价，按揭成数仅69.57%，买家必须留意。而在政府今年放宽按揭成数后，买家亦可以尝试不上按保，于高估价的银行承造7成按揭，如后者接纳以1,150万元的成交价作为估值基础，贷款额便会是805万元，相对上按保的贷款还要多，而且买家毋须支付按揭保费，也不失为一个解决方法。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料及相片由客户提供)