放宽按揭成数　似鼓励市民加大杠杆　慎防利息大幅抽升｜郑昆仑

7月7日晚，阿里巴巴的美股ADR收报90.55美元，约合88.9港元左右。相对于7月7日港股收市价84.3计算，ADR的收市价再升多5.5%左右。

在同一个晚上，中国中证监于官网表示，针对蚂蚁集团及旗下机构过往年度在公司治理、金融消费者保护、参与银行保险机构业务活动、从事支付结算业务、履行反洗钱义务和开展基金销售业务等方面存在的违法违规行为，金融管理部门对蚂蚁集团处以罚款（含没收违法所得）71.23亿元人民币。同时，中证监要求蚂蚁集团关停违规开展的“相互宝”业务。

市场内随即有人认为中国当局就蚂蚁集团的“整改”行动大致上完成了，因此有人炒卖其主要投资者阿里巴巴的股票。至于“完成整改”的炒卖概念可以有“多么给力”，这个不妨可以观察一下未来几天的股价反应。另一个比较上重要的新闻是香港金融管理局（HKMA / 金管局）在7月7日晚上宣布放宽住宅物业以及非住宅物业的最高按揭成数。换句说话，置业者又或者是物业投资者可以增加借贷成数。

放宽楼贷“成数”,在高息环境下帮助未必大

其中，1,500万元港元或以下的自用住宅物业，最高按揭成数为7成按揭。非住宅物途的物业（包括写字楼及商铺），最高按揭成数由5成调升至6成。

金管局总裁余伟文表示，是次调节（楼宇物业的借贷成数）主要考虑经济体面对大通胀压力，加上美国利率处于高水平，本港经济会受影响。他指，今次修订后，市民购置物业将可以承造较高成数的按揭贷款。

虽然余氏同时提醒市民在作买楼决定时应该量力而为、审慎管理当中的财务风险，但是明眼人一看便会认为金管局疑似为了“托楼价”而放宽按揭贷款成数。

不妨换一个角度去看，7成按揭等同233%的“债务/股本（Debt to Equity)”比率。至于近年港府“大力推广”的9成按揭“XX Plan”,所涉的Debt to Equity比率高达900%。

即便是对于本地蓝筹股，涉及刚性现金流的公用企业的Debt to Equity比率也是大约50%至100%左右。即使贵为本地最大型的物业业主之的领展（0823）（41.95港元），在今年进行大型供股集资之前（2022年9月底），其Debt to Equity比率也只不过是40%左右。

即使表面上的负债比率尚算不高，惟领展仍然需要以“贱价44.2港元”进行供股集资。如果与普通买楼的小市民相比，那么领展的租金现金流稳定性、偿还债务能力会强很多。

即使如此，领展今年的做法是减债、去杠杆。反过来说，在环球息口高企、“外围经济（注：跟据官方的说法）”环境仍不明朗，港府以及HKMA似乎在鼓励本港市民加大杠杆、增加负债比率，真的令人不知葫芦里卖甚么药。

美港两地“息差”, 难以长期维持（除非联络汇率制度被改变）

或者，金管局一直认为香港的楼宇按揭贷款利率会一直保持偏低（3.3至3.6厘左右）的水平。因此，即使容许楼贷成数上升,整个金融系统仍然“顶得住”。

作为参考，近日的1个月本地银行拆息（1-month HIBOR)已升穿5厘、港元以及美元1年期定期存款利率已高于4厘（甚至要4.5厘）、美国1年期国债息率达5.43%水平。即使不排除存在“人为干预因素”,香港1年期政府债息水平也见4.33%。这也在指出本地金融机构（包括香港本地银行）正在面对资金成本上升的状况。美国联储局近期公布的6月份议息会议纪录，亦表明2023年年底前很有可能继续加息。年底美国利率水平随时见5.50至5.75厘。

换句话说，包括恒生银行（0011）以及中银香港（2388），不少纯香港本地银行股份会面对很明显的净息差（Net Interest Margin）收窄问题（除非本地银行在可见将来大幅提高楼宇按揭贷款利率水平）。

值得留意，2001年港台的教育电视（ ETV）《中学个人、社会及人文教育科 - 联络汇率（二）》的节目中，当时金管局的代表人仕赵洁仪指出“港元利率方面是要跟随美国的利率水平。如果香港有人人为将港元利率水平（假设2厘）设于低于美国利率水平（假设4厘），那么投资者会将港元转换到美元，而对港元汇价构成好大的压力”。

不知道今天的金管局会否修改其在2001年的“说法”，但是似乎香港现时真的“有人”人为地将港元借贷利率水平设在低于美国利率水平（5厘左右）。香港银行体系总结余已由几年前的4,000亿元港元回落至近期约450亿元港元水平,或者正在暗示一些“不寻常”的情况吧。如果美息以及HIBOR持续高企，这情况或会“迫使”本港银行大幅提升贷款利率水平。这会否构成本地资产市场进一步波动，都是“留番俾自己去谂吧”.........

【财经专栏】“仑”理讲价．郑昆仑｜善恒证券策略师

作者介绍：笔者 Albert (分析员的告白 / Albert Analyst)为特许财务分析师﹙CFA﹚，从事投资行业十多年，包括买方研究分析、独立股评分析等工作。Albert的投资（投机）理念是寻找鲜为人知的宏观以至行业趋势，在人群未涌入前买入“优质资产”。

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