【星之谷】银行网上估价极具权威？拆解一般人不知的误解
将军澳日出康城一个单位拆主力墙事件，导致多间大型银行拒绝作出估价，成为城中热话。究竟银行是如何就物业作出估价？未能网上估价是否代表一定不能申请按揭？网上估价和实际估价又有甚么分别？笔者藉这个机会为大家一一拆解。
如果阁下买的是一手楼，基本上银行估价是根据发展商的估价报告（Master Valuation Report），而未有二手成交前银行都不会提供网上估价；如果是二手楼，测量师行则会参考同屋苑或同区屋苑近期二手成交及租金回报，以进行基本估价，然后再根据单位景观、座向、楼层等因素作出调整。
两大原因未能估价
银行若然未能提供网上估价，通常只有两个原因：首先是单位是凶宅或凶宅同层；其次是该屋苑成交疏落，或属于质素欠佳的单幢楼或唐楼，通常需要有真正成交时，银行才会要求测量师行估价，有时甚至会涉及验楼。
不过，没有网上估价并不代表银行一定不会承造按揭，因为银行一般和数间测量师行合作，网上估价只反映其中一间测量师行取态；若然其他测量师行估到的话，照样可承造按揭。不过日出康城事故单位，就真的暂时没有测量师行能提供估价报告。
网上估价仅供参考
如果准业主打算入手一层住宅，并预备签署买卖合约，银行便会委托测量师行出估价报告，并会尝试调整单位的估价，并匹配客人的合约价，令银行可以根据其买入价计算按揭成数。
若然是转按的话，弹性则较大。例如业主希望将估价调高一些，以发挥最大套现功效，测量师行可以弹性地调整估价，包括根据业主提供的室内“靓装”或现有租约的租金作出调整；但如果希望估价能够超过楼价10％，难度便稍高了。
估价未必反映市况
另外要留意的是网上估价一般较为滞后，以及只反映一间测量师行的取态，并不是银行“一口价”，最有效方法还是亲身向银行按揭专员查询。试过有个案银行网上能够提供估价，但准业主亲自去分行要求估价时，职员直指该单位是凶宅未能作出估价，稍后才在网站上作出更新。
很多业主喜欢用网上估价变化来监察自己物业的市场价值，其实未必准确，除了是如上述网上估价只是一间测量师行的取态；其次是如果有其他同屋苑单位成交或转按是经该测量师行进行，碰巧单位其时估价较高，便会影响其他同层或楼上楼下单位的估价，未必真正反映自己单位的实际价值。
以此逻辑推论，转按频密的屋苑，一般估价会较市场价为高，原因是转按通常是以比市价高的估价进行，因为业主通常会希望拉高估价转按套现。
估价难反映单位结构改动
最后温提，由于网上估价不能作准，亦不能反映单位没有结构性改动，假如测量师行上门验楼时发现单位有结构性改动，因而拒绝给予估价报告，将会令单位估价大幅折让。至于日出康城拆主力墙单位被测量师行提早“blacklist”，则是罕见的例外。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料由客户提供)