内地“盲公竹”旭辉陷违约风波　分析︰恒基并购项目势推高负债率

中、港两地发展商合作发展房地产项目屡见不鲜，港商视内地企业为“盲公竹”，一来有“地胆”引路，二来可减少在内地投资的财务负担。

这种合作方式，在本港各大发展商中尤以恒基（0012）为表表者，据恒地网页及瑞银报告，集团内地29个已发展及发展中的住宅项目中，有21个都与旭辉集团（0884）有合作关系（图一）。例如，今年初旭辉便伙恒基附属恒基中国投资及宝享房地产成立苏州合营公司，开发江苏省苏州市相城区苏地2021-WG-15号地皮。

“示范民企”亦陷违约风波

不过近日情况有变，中央政府收紧内房监管措施，不少有民企内房发展商陷入财务危机，连作为“示范民营房企”的旭辉都被指违约。“三条红线”旭辉完全达标，皆为“绿线”，不过早前却未能如期兑付一笔港元计价的可转换债券的利息，公司归咎于内地国庆长假令汇款有所滞后。

不论背后原因是什么，过去数星期公司资金状况已成市场焦点，多家评级机构均下调其信用评级，如穆迪由“B3”降至“Ca”，优先无担保债务评级由“Caa1”下调至“C”；惠誉将长期发行人违约评级，及其高级无抵押评级由“BB-”降至“CC”，反映旭辉流动性风险增加，中期内或无法透过资本市场进行融资。

过去一年公司股价更由6.058元，大跌逾九成至最新的0.52元，更于昨日（27日）宣布停牌，以待刊发内幕消息公告。

对恒地是机会　还是危机？

合作方陷入危机，或许对恒基来说是机会，一旦旭辉急需资金，瑞银估计恒地斥约176亿元人民币就可购入双方合作的项目股权，一方面可阻隔来自旭辉的风险，另一方面或因对方急需资金，可以折让价购入。

再者，多个内房商爆“烂尾楼”问题后，内地民众似乎觉得本港发展商更有保证，整体销情低迷下，新世界发展（0017）位于杭州住宅项⽬“江明月朗园”，6月首轮开售601伙即日售罄，认购金额逾70亿元人民币；嘉华国际（0173）位于上海及南京的两项目，首批单位首日亦近沽清。恒地的“品牌效应”，或可进一步刺激销售，加快资金流转。

分析：收购或推高恒基负债率高

但这项举动亦是“双刃剑”，事关瑞银估计，收购会令恒地负债率上升至46%，并影响派息能力。

银河联昌中港房地产研究负责人郑怀武接受《香港01》访问时亦指出，要留意不少内地发展商都“隐藏债务”问题，而且两个企业合作，恒基在资金方面或需要提供担保，一旦项目现金流有问题，或许要“上身”，“依家唔知有几多啦，虽然百几亿（对恒地）唔系咩天文数字，但负债率太高，加上息口上升，唔系好事。”

【中环新海滨3号用地中标设计方案概念图】

的确，翻查资料，单是前身美利道停车场及中环新海滨3号商业地皮，成交价分别达233亿元及508亿元，合共需付逾740亿元，恒地副主席兼执行董事林高演当时表示，集团资金充裕，直言就算需要即时支付地价都没有问题。如果扣除手上现金，截至今年6月底，恒基净借贷相对股东权益则为25.8%。

惟目前甲级写字楼的租赁前景已改变，郑怀武指，疫情下防疫措施持续，而且内地未通关，租赁需求改变，对市场的估算未必与当年投地般乐观，“中环供应增加，租金水平比恒地投地时都跌三成，内地未知几时通关，海外（企业）亦有唔同考虑，（投资回报期）已经差几年。”

郑怀武直言，集团股价已反映一切。与内地业务有紧密连系的企业，如恒地、恒隆（0101）及新世界等，跌幅较其他发展商为多，反映市场同样担心恒地负债问题，“就算再发债，依家融资成本高，所以当大家审慎投资时，一啲负债高嘅公司，咪担心得多啲。”